Rục rịch tăng giá, găm hàng đẩy giá lên cao, loạn giá chênh khi thấy thị trường nhen nhóm vài tín hiệu tốt, căn bệnh cố hữu của BĐS đang trở lại và gây hại thêm cho những bước tiến tiếp theo của thị trường bất động sản (BĐS) mà theo nhiều chuyên gia, còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trên con đường hồi phục.
Theo một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận Hà Nội tăng nhẹ 1 - 3% so với quý cuối cùng của năm 2013.Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của Savills Việt Nam, trong quý I/2014, chỉ số giá nhà ở tại Tp.HCM cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước. Dựa vào lý do nguồn cung hạn chế, nhu cầu ở thực tăng, chứng khoán khởi sắc và lãi suất ngân hàng giảm để khẳng định thị trường sẽ sớm có đột phá rồi tung hàng, tăng giá và chơi chiêu là cách nhanh nhất các doanh nghiệp đưa BĐS trở lại vũng lầy. Nhận định một cách khách quan, BĐS đã bắt đầu tan băng, tuy nhiên vẫn còn phải đối mặt với vô vàn khó khăn phía trước, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên bám víu quá nhiều vào những biểu hiện tốt của thị trường mà phải đánh giá đúng tình trạng thực tế của BĐS.
Tồn kho chưa tìm thấy đầu ra
Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I-2014 của Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho hiện tại của BĐS là 92.690 tỷ đồng giảm 1,87% so với tháng 12/2013. Hà Nội, giảm gần 369 tỷ đồng (giảm 2,8%), Tp.HCM giảm 755 tỷ đồng (giảm 4.32%) so với tháng 12/2013. Tuy đã có giảm nhưng nhìn chung giảm cũng không đáng kể, số lượng vẫn còn rất nhỏ so với tổng tồn kho còn lại.
Thêm vào đó, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ghi nhận lượng tồn kho sơ cấp (chủ đầu tư chưa bán được), còn tồn kho trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư đã mua, song không bán lại được) chưa được công bố, thực trạng tồn kho BĐS chưa thực sự được phản ánh chính xác. Với số lượng tồn kho lớn như hiện nay cộng thêm hàng loạt dự án mới sẽ ra mắt trong thời gian tới, nguồn cung có thật sự khan hiếm? Cứ coi như hiện nhu cầu đang đổ vào các dự án mới và thị trường thật sự khan hiếm nguồn cung mới thì tồn kho dự án cũ vẫn chưa biết tính làm sao, tăng giá bán lúc này chỉ khiến sức mua khựng lại, tồn kho tăng lên.
Tồn kho BĐS vẫn là món nợ lớn cần phải giải quyết để thị trường có bước phát triển mới trong giai đoạn tiếp theo
Trông chờ vào nguồn vốn FDI
Một yếu tố cũng được mong chờ sẽ có tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong quý I, FDI đã tăng 3,3 tỷ USD vốn mới, trong đó có 2,8 tỷ USD giải ngân, tăng 6% so với cùng kỳ. Đây là yếu tố hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản do dòng vốn FDI luôn dành phần lớn đầu tư vào thị trường này.
Tuy là một nguồn lợi lơn nhưng FDI luôn ẩn chứa nhiều vấn đề và cần phải thận trọng trong đầu tư thu hút nguồn vốn này, FDI có thể cứu cánh cho BĐS nhưng cũng có thể làm tình trạng đâu cơ tăng lên, hình thành bong bóng BĐS như các năm trước đây. Lợi ích của FDI vẫn còn phải chờ vào bước đi khôn ngoan tiếp theo của thị trường. FDI có mang lại lợi ích cho BĐS hay khiến nó rơi vào thực trạng độc quyền, lũng đoạn bởi các ông lớn quốc tế, tất cả phù thuộc vào hành động khôn ngoan của nhà nước và các doanh nghiệp.
Hiện tại khó hi vọng gì vào chứng khoán
Hết quý I, khi mà thị trường chứng khoán đã có sự khởi sắc rõ ràng nhờ có thêm dòng tiền từ kênh tiết kiệm đổ sang do lãi suất tiết kiệm giảm, nhiều doanh nghiệp nhận định BĐS sẽ chờ đón tin vui vì theo quy luật dòng chảy, vốn từ chứng khoán sẽ chạy vào BĐS, đầu tư vào chứng khoán tăng thì sớm muộn đầu tư vào BĐS cũng sẽ tăng.
Tuy nhiên, nhìn vào thực tại thì hi vọng ăn ké này cũng khá mong manh. Theo ông Dương Thanh Quyết, chuyên gia phân tích thị trường nhận định, thị trường chứng khoán muốn ổn định ít nhất cũng phải chờ đến cuối năm, chỉ số Index tăng giảm liên tục khiến nhà đầu tư có phần trùng tay. Thêm vào đó đầu tư chứng khoán dễ thoát thân hơn BĐS, nhà đầu tư có thể thu hồi lại nguồn vốn và tránh không bị thiệt hại nhiều khi thị trường biến động. Với bất động sản, nguồn vốn đều phải đổ vào nuôi dự án, hao tốn nhiều thời gian và không phải chỉ chạy một dòng lệnh, chịu lỗ là có thể thu hồi về, nếu dự án bị đình trệ thì dòng vốn coi như bị mắt kẹt, dù muốn cũng khó thể lấy lại. Bởi vậy, chưa có nhiều nhà đầu tư quay trở lại với lĩnh vực bất động sản, thị trường chủ yếu vẫn đang là cuộc chơi của những người có nhu cầu thực.
Những hệ quả thoái trào từ những năm trước đây đã dạy cho các nhà đầu tư biết cách dè chừng và khó chỉ vì một vài tín hiệu bước đầu mà kéo họ xuống tiền trong khi đầu ra chưa có gì là đảm bảo.
Mờ nhạt niềm tin với các gói hỗ trợ
Giá nhà ở còn khá cao ngay cả với các dự án nhà ở xã hội và nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp
Cứu BĐS bằng các gói hỗ trợ là một quyết định nhận được nhiều sự hoan nghênh, tuy nhiên đi vào quá trình thực hiện, các gói hỗ trợ bộc lộ nhiều bất cập. Tiến độ giải ngân ì ạch của gói 30 nghìn tỷ cùng với những vướng mắc về thủ tục, sự không đồng thuận giữa các bên thời gian gần đây làm doanh nghiệp và cả người dân bắt đầu nản lòng với gói cứu trợ. Lúc đầu nhiều doanh nghiệp trông chờ vào gói 30 nghìn tỷ nhưng hiện nay thì lại thiếu hẳn niềm tin, tỷ suất lợi nhuận không cao, thủ tục xin chuyển đổi là khó khăn.
Thông tin về những gói hỗ trợ mới 50 nghìn tỷ, 70 nghìn tỷ làm dấy nên quan điểm cho rằng tiền đổ vào BĐS không biết bao nhiêu mới là đủ. Nhiều người tỏ ý nghi ngờ bởi cách đây gần 1 năm thị trường bỗng ồn ào, dự đoán BĐS sẽ có nhiều khởi sắc khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được khởi động, nhưng gần 1 năm sau, số người vay được gói vốn này rất hạn chế, khi mới giải ngân chưa được 10%. Thêm vào đó, gói gói 50 nghìn tỷ lại tập trung rót vào “cung”, còn nhu cầu cấp bách của thị trường hiện tại là nên bơm tiền vào “cầu”, đẩy mạnh cung lúc này chỉ càng làm trầm trọng thêm nợ xấu, làm khó người mua.
Đừng vội chơi trò mạo hiểm
Kinh tế chung vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Số liệu thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh cho thấy, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới từ đầu năm đến nay xấp xỉ số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động. Số lượng không nhỏ doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động chủ yếu là do tồn kho, nợ xấu tăng cao, thanh khoản thị trường ở một số phân khúc còn rất khó khăn, chủ đầu tư không đủ tiềm lực để tiếp tục chạy theo cuộc chơi chưa chắc thấy điểm dừng.
Sở dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản.
Chẳng hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được. Nhiều nhà quản lý và cả giới chuyên gia đều cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến bất động sản tồn kho lớn là giá vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của người dân nên cần phải giảm tiếp. Thế nhưng giao dịch chỉ vừa mới khởi sắc một chút, đầu cơ lại đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường.
Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá rẻ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực. Vì thế, ngay cả nhà ở được cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được những người có nhu cầu thực sự. Việc một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều chỉnh giá bán tăng lên với lý giải là phù hợp với cách tính diện tích mới được cho là hình thức “té nước theo mưa”.
Giải phát tốt nhất cho thị trường lúc này chính là giữ một mức giá bán hợp lý, chủ đầu tư đừng chỉ nghĩ đến cái lợi trước mắt mà phải xây dựng uy tín thương hiệu và khích thích sức mua trở lại. Tăng giá bán, tung giá chênh chỉ càng làm loạn thị trường và khiến người người mất niềm tin vào BĐS. Trước mắt, thị trường cần phải hồi phục rồi mới tính đến chuyện tăng giá, sốt đất như những ngày hoàng kim 7-8 năm trước.
Phương Uyên
