Ở cả hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM, đầu ra cho phân khúc biệt thự, liền kề vẫn tiếp tục gặp khó khăn và bế tắc. Bài toán cho phân khúc này chưa biết khi nào mới có lời giải.
Đua nhau giảm giá mong tìm đầu ra
Nếu như giao dịch BĐS thuộc các phân khúc khác trên thị trường từ đầu năm đến nay, tuy chưa thể nói là nổi bật nhưng ít nhiều có khởi sắc thì giao dịch thuộc phân khúc biệt thự, liền kề vẫn ảm đạm, thanh khoản tụt sâu trong vài năm trở lại đây. Hoạt động chào bán trong quý I-2014 của phân khúc này cũng trong tình trạng tương tự các năm trước.
Về nguồn cung hiện tại, Hà Nội có hơn 128 dự án biệt thự, liền kề, cung cấp cho thị trường gần 42.700 căn, tương lai phân khúc này sẽ có thêm 86 dự án mới với tổng diện tích khoảng 11.500 ha, nằm rải rác tại 15 quận, huyện. Tp.HCM có tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 260 căn, tăng 6% so với quý trước, trong vòng 8 năm tới, khoảng 53.500 căn đến từ 137 dự án sẽ gia nhập thị trường. Đặc biệt, sẽ có thêm khoảng 1.180 căn từ 9 dự án có thể sẽ chào bán trong năm 2014.
Nguồn cung của thị trường Tp.HCM và Hà Nội trong quý I-2014
Nguồn cung còn nhiều trong khi sức mua không cải thiện khiến thị trường giao dịch tiếp tục trầm lắng. Giảm giá là điều không thể tránh khỏi nếu muốn tìm kiếm đầu ra.
Tại Hà Nội, giá chào bán bình quân của toàn thị trường biệt thự giảm 3% so với quý trước, riêng nhà liền kề, tỷ lệ giảm khoảng 2%. Đáng chú ý mức giảm lớn nhất đối với biệt thự là quận Tây Hồ với gần 6%, tiếp đến là quận Hai Bà Trưng. Phân khúc nhà liền kề, khu vực Hà Đông và Hoài Đức có mức giảm khoảng 4% so với quý trước. Cầu Giấy tiếp tục có giá chào trung bình cao nhất, ở mức 133 triệu/m² cho cả biệt thự và liền kề, theo sau là Từ Liêm và Tây Hồ với mức giá trong khoảng 91-104 triệu VND/ m². Giá giảm nhưng cầu cũng không chuyển biến gì, sức mua ở thị trường Hà Nội vẫn chậm.
Tại Tp.HCM, theo công bố của Savills giá nhà và lượng giao dịch cũng giảm đáng kể, giao dịch giảm 20% và tỉ lệ hấp thụ giảm 4 điểm phần trăm so với quý trước. Tuy giảm nhưng so với Hà Nội, thị trường Tp.HCM vẫn có lượng cầu khả quan hơn, 80% lượng giao dịch của Tp.HCM trong quý này đến từ các dự án vừa gia nhập thị trường. Một số dự án mới với các tiện ích nội khu hoàn chỉnh, vị trí tốt, giá bán phù hợp, chủ đầu tư có uy tín vẫn có lượng người mua tuy không cao.
Giá chào bán thứ cấp tại thị trường Hà Nội quý I-2014
Ngọn nguồn của bi kịch
Lý giải điều này các chuyên gia cho rằng, sự thất bại của phân khúc biệt thự, liền kề thực tế là cái chết đã được báo trước.
Thực trạng hiện nay, do phân khúc biệt thự, liền kề vẫn hướng đầu ra vào các khách hàng hạng sang nên dù sức mua ì ạch, giá đã giảm đáng kể nhưng vẫn ở mức rất “trên trời” vượt xa giá trị thực. Ngoài ra, so với phân khúc nhà thổ cư, mặc dù giá đất biệt thự, liền kề theo m² trong các dự án thường thấp hơn, nhưng tổng giá trị lô đất vẫn cao hơn (do diện tích lô đất lớn hơn). Vì vậy nhiều người dân có thu nhập vừa phải vẫn lựa chọn đất thổ cư.
Trong khi đó, hầu hết các dự án đang bỏ hoang trên thị trường đều là những dự án mà chủ đầu tư chỉ mới thi công tạm bợ, chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, những điều kiện sinh hoạt thiết yếu như yếu như đường xá, trường học, bệnh viện, siêu thị, an ninh gần như không có. Khi mà nhu cầu thực tế của người mua hiện nay chỉ hướng đến những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn thiện thì những khu biệt thự ma sẽ khó mà trở mình.
Những khu biệt thự bỏ hoang thế này có thể dễ dàng tìm thấy ở Hà Nội
Anh Trần Tuấn Khởi, một môi giới tại Hà Nội cho biết, nhiều khu biệt thự, liền kề đặc biệt là tại Hà Nội chẳng có gì ngoài cái xác nhà không. Hạ tầng thiếu thốn khiến người mua dù muốn cũng không thể tiếp tục sử dụng nói gì đến đầu tư. Hầu hết các dự án đang bị bỏ hoang hiện nay đều nằm ở các khu vực đồng không mông quạnh, xa trung tâm và trong tình trạng không được trang bị cơ sở hạ tầng. Nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận bỏ cuộc chơi vì không còn đủ vốn để đổ vào cứu dự án còn người mua thì không muốn xuống tiền thêm để tân trang cho một ngôi nhà “ma".
Theo nhận định của các chuyên gia, giá bán một căn biệt thự, liền kề khoảng từ 2 – 7 tỷ đồng, trong khi mức giá trên mới chỉ bao gồm đất và nhà xây thô, người mua sẽ phải bỏ thêm vài trăm triệu để hoàn thiện vào ở. Trong khi đó, chỉ với khoảng 1 tỷ, họ đã có thể mua được một căn hộ nhỏ hoàn thiện ở một dự án tầm trung. Vì vậy không ai chịu bỏ ra một số tiền lớn để mua một căn nhà trống không, nằm trong một khu vực hoang tàn, cái gì cũng không có.
Tình trạng tồn kho, nợ xấu của bất động sản trầm trọng như hiện nay một phần là do cung vượt quá cầu đặc biệt là tại phân khúc cao cấp. Nói như vậy không có nghĩa là nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc biệt thư, liền kề không có. Nhu cầu thị trường nói chung nhất là thị trường Tp.HCM vẫn còn, nhất là khi dự thảo Luật đất đai sửa đổi nới lỏng điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở Việt Nam được thông qua, nhu cầu với biệt thự, nhà liền kề có thể sẽ tăng lên. Tuy nhiên hiện tại thị trường chỉ có thể trông chờ vào nguồn cung từ các dự án mới với quy hoạch đồng bộ và hoàn thiện hơn để thu hút được đầu ra.
Giải pháp mà các chủ đầu tư nên tiến hành vào thời điểm này để mong cứu cánh cho thị trường là kết hợp với ngân hàng để có những gói hỗ trợ tài chính cho người mua, tăng cường tính minh bạch cho các giao dịch mua bán cũng như cho việc giải ngân các khoản đóng góp của người mua. Có chiến lược phát triển tốt về mặt dài hạn, tập trung vào chất lượng dự án thay vì vào số lượng, ngắn hạn (đầu tư dàn trải quá nhiều dự án, không có kế hoạch phát triển dự án khả thi, phù hợp với năng lực tài chính, năng lực quản lý, năng lực bán hàng...). Chấm dứt nạn đầu cơ ở phân khúc này và xác định một hướng đi mới phù hợp hơn đối với các dự án đang tồn kho là công việc cần giải quyết ngay lúc này chứ không thể cứ để quỹ đất bỏ không lãng phí như hiện tại.
Phương Uyên
