Mặc dù mang tính chất “sửa sai” nhưng việc tiếp tục ban hành một thông tư mới (Thông tư 03 thay thế Thông tư 16 - PV) là không cần thiết, nếu không muốn nói sẽ khiến thị trường càng rối thêm.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA)
Nhất là, thông tư này lại không cho phép hồi tố với những hợp đồng và tranh chấp nảy sinh trước thời điểm thông tư mới có hiệu lực.
Trên thực tế, trước khi có Luật Nhà ở năm 2005, Nhà nước bán hóa giá nhà đất, hay hợp đồng mua bán giữa DN và người dân đều tính theo diện tích phủ bì và cách làm này đã trở thành thông lệ mua bán căn hộ. Cho đến nay, theo tôi được biết cũng chưa có DN nào bán căn hộ chung cư theo diện tích thông thuỷ. Sau khi Luật Nhà ở ra đời và có quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng thì mới xảy ra tranh chấp giữa người mua và DN.
Thông tư 16 hướng dẫn thêm cách tính diện tích căn hộ từ tim tường càng làm rối thêm các quy định về cách tính diện tích trong hợp đồng và diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Theo tôi, nên quy định thống nhất theo thông lệ, chứ không nên đặt ra cái mới, đi ngược lại, phá vỡ cái cũ và gây rối loạn thị trường.
Thực ra, hai cách tính diện tích của Bộ Xây dựng chỉ là căn cứ để xác định đơn giá mỗi m2 trong hợp đồng mua bán căn hộ, chứ không phải căn cứ để cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà. Vì nếu tính diện tích phủ bì thì đơn giá mỗi m2 sẽ giảm, nếu tính diện tích thông thuỷ thì đơn giá sẽ tăng lên, nhưng tổng giá bán của 2 trường hợp này đều không thay đổi.
Nguyên nhân phát sinh những tranh cãi hiện nay là do quy định sở hữu chung, sở hữu riêng trong Luật Nhà ở. Vì Luật quy định tường, cột, ống gen là sở hữu chung nên dẫn đến sự mâu thuẫn giữa diện tích mua bán trong hợp đồng và diện tích được cấp Giấy chứng nhận.
Cách nhìn nhận để đưa vào Luật như vậy là đã thể hiện sự không đúng do bản chất tường chỉ duy nhất chủ sở hữu căn hộ sử dụng và diện tích nhà vẫn như thế, giá bán vẫn như thế, không thêm không bớt. Trong khi do định nghĩa chung - riêng lại gây ra rối loạn.
Theo tôi, cần quy định lại về sở hữu riêng, vì tường, cột, ống gen, cửa đi, cửa sổ… chỉ duy nhất chủ hộ đó sử dụng thì phải là sở hữu riêng. Hơn nữa, không ai dám hoặc có thể đập phá, tháo dỡ vì như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chính căn hộ mà họ đang ở và cộng đồng dân cư cũng không cho phép. Dù muốn thay đổi phải có sự đồng ý của DN và ban quản lý chung cư. Vì vậy, cách tính này dựa trên nguyên tắc tôn trọng hợp đồng dân sự, thuận mua vừa bán, không ai ép ai.
Tuy nhiên, cách làm tốt nhất, tránh gây tranh chấp, sửa đổi hợp đồng tốn kém thêm thời gian công sức của cả đôi bên thì Giấy chứng nhận sở hữu nhà nên ghi cả 2 loại diện tích phủ bì và lọt lòng.
Như vậy, diện tích vẫn được công nhận, cả DN và người dân đều hài lòng mà bản chất vấn đề vẫn được đảm bảo, tạo điều kiện cho DN kinh doanh, tăng sức cầu, đồng thời người dân cũng không thể vin lý do này để khiếu kiện, chây ỳ tiền góp vốn theo đúng thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng với chủ đầu tư, giúp thị trường giải tỏa những điểm nghẽn ở cả cung và cầu…
(Theo TBNH)
