Hỏi: Xin hỏi, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có quyết định giao đất nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất thì có được khởi công xây dựng, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng?
Nếu doanh nghiệp này ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc xin nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án (TT 192/2009/BTC) thì có được xây dựng, ký hợp đồng góp vốn không?
Mong được Địa ốc Online tư vấn. Cảm ơn.
Võ Việt Tín (vietin.reid@...)
Trả lời
Thông tư 192/2009/TT-BTC chỉ áp dụng đối với chủ đầu tư cấp 1 được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng sau:
1. Dự án đầu tư xây dựng đô thị mới theo quy định tại nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006 của Chính phủ về việc ban hành quy chế khu đô thị mới;
2. Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (bao gồm cả dự án xây dựng công trình cao tầng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, trong đó có mục đích làm nhà ở);
3. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định tại điều 90 Luật đất đai năm 2003 (không bao gồm dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất).
Theo đó, tại quy chế đô thị mới (ban hành kèm theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006 của Chính phủ) đã quy định:
“Chủ đầu tư cấp 1” là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được xác định trong quyết định đầu tư của cấp có thẩm quyền.
“Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
Do đó, bạn căn cứ vào quy định dẫn chiếu trên để xác định xem dự án của doanh nghiệp có thuộc đối tượng được áp dụng thông tư 192/2009/TT-BTC ngày 1-10-2009 hay không.
Nếu doanh nghiệp thuộc trường hợp được phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại thông tư 192/2009/TT-BTC thì chủ đầu tư đăng ký bằng văn bản (kèm theo hồ sơ về dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) với cơ quan tài chính và cơ quan thuế địa phương nơi có đất về kế hoạch tiến độ thực hiện dự án đầu tư làm căn cứ thu nộp tiền sử dụng đất.
Tiếp theo, nếu được chấp thuận, việc nộp tiền sử dụng đất của chủ đầu tư được chia thành hai (2) lần như sau:
1. Lần 1, thu 70% tiền sử dụng đất, thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong từng trường hợp như sau:
- Đối với dự án xây dựng nhà ở thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng phần móng của công trình theo tiến độ thực hiện của dự án;
- Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo nội dung, tiến độ thực hiện của dự án;
- Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được quy hoạch cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án
2. Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất còn lại sau khi công trình hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng song không quá 18 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án xây dựng nhà ở); sau 24 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp).
Lưu ý:
1. Thứ nhất, khi doanh nghiệp muốn khởi công xây dựng công trình thì theo quy định tại điều 72 Luật xây dựng, doanh nghiệp phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng và khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì doanh nghiệp mới được khởi công xây dựng công trình;
2. Thứ hai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (điểm đ, khoản 3, điều 9, nghị định 71/2010 ngày 23-6-2010 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở).
Trân trọng.
Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)
(Theo TTO)
