Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới, kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Nhưng để Luật sớm đi vào cuộc sống, điều quan trọng là các cơ quan có thẩm quyền cần khẩn trương hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thực hiện.
Vẫn còn băn khoăn về quy định của Luật
Mở rộng đối tượng cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là dấu ấn lớn nhất của Luật Nhà ở sửa đổi lần này. Đây là quy định được mong đợi nhất nhưng cũng gây nhiều tranh luận. Luật Nhà sửa đổi đã dành hẳn Chương IX để quy định về nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Theo quy định của Luật, đối tượng được sở hữu nhà ở gồm cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức dự án để cho thuê mua, cho thuê tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), văn phòng đại diện, chi nhánh của doanh nghiệp nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh BĐS đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài).
Bình luận về quy định này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung cho biết, nó đã thể hiện bước tiến về mặt nhận thức, làm gia tăng các đối tượng được tham gia thị trường BĐS. Đó là một trong những nguồn lực có thể nói không hạn chế để thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam.
Mặc dù đồng thuận với quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Thời gian sở hữu nhà cho cá nhân người nước ngoài không quá 50 năm” nhưng ông Chung vẫn lo ngại rằng, những văn bản hướng dẫn dưới luật có thể “thắt lại” tư tưởng tiến bộ này.
Điều 10, Luật Kinh doanh BĐS quy định, cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Đặc biệt, vốn pháp định của doanh nghiệp không dưới 20 tỷ đồng (trước đây con số này là 6 tỷ đồng).
Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này đã bỏ quy định bắt buộc mua bán BĐS
phải thông qua sàn giao dịch (ảnh: Hoài Nam)
Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS sẽ không đủ tiềm lực để thực hiện dự án với số vốn nhỏ như vậy. Giải đáp thắc mắc này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay, tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sẽ quy định rõ rằng, 20 tỷ đồng chỉ là mức vốn pháp định tối thiểu dành cho các doanh nghiệp làm dịch vụ BĐS, còn đối với các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS vốn pháp định phải có sẽ cao hơn nhiều.
Ông Nguyễn Ngọc Thành cũng thắc mắc về quy định doanh nghiệp BĐS không được ký hợp đồng ủy quyền trong việc định đoạt BĐS của mình. Ông Thành cho rằng, BĐS là tài sản của doanh nghiệp vẫn phải được ủy quyền theo Luật Dân sự, chỉ nên quy định doanh nghiệp không được ủy quyền đối với sản phẩm BĐS. Cũng đồng tình với kiến nghị này, theo ông Nam, trong Nghị định hướng dẫn, sẽ quy định loại BĐS nào không được ủy quyền.
Kịp thời ban hành 5 Nghị định hướng dẫn
Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính được phép hoạt động tại Việt Nam tiến hành bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà.
Đối với trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở và bên thuê mua, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở đã ký kết. Bên cạnh đó, bên thuê mua, bên mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua, bên bán cung cấp thông tin về việc sử dụng tiền ứng trước, tiến độ đầu tư xây dựng dự án và kiểm tra thực tế tại công trình.
Theo ông Thành, quy định trên sẽ hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều chủ đầu tư hiện nay, gây nên tình trạng trên thị trường BĐS, số lượng dự án bỏ hoang rất lớn. Nhưng việc yêu cầu “tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh” cũng cần phải quy định rõ ràng hoặc có chế tài bắt buộc, nếu không sẽ có nhiều tổ chức không muốn thực hiện bảo lĩnh.
Bên cạnh đó, nhằm khắc phục các bất cập, tồn tại của sàn giao dịch, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS cũng bỏ quy định bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê mua, cho thuê BĐS phải thông qua tổ chức trung gian này.
Ngoài ra, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, chất lượng, đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường này, Luật quy định chặt chẽ đối với điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Giám đốc Công ty CP đầu tư Thái Minh Quang Vũ Kim Giang nhận định, quy định này ảnh hưởng không nhiều đến các sàn giao dịch BĐS làm ăn có uy tín vì cho đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư đã xác định được hiệu quả bán hàng cao hơn khi liên kết với các nhà phân phối chuyên nghiệp. Ông Giang hy vọng, quy định hướng dẫn thi hành Luật sẽ sớm được ban hành để tránh tình trạng luật "ngóng" Nghị định như trước đây.
Các chuyên gia cũng đồng tình rằng, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã quy định rõ ràng, cụ thể hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ hồ sơ, điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về cho thuê, chuyển nhượng một phần diện tích đất trong dự án BĐS; sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay, bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan.
Trao đổi với phóng viên, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Hà cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang khẩn trương triển khai và hoàn thiện 5 dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành hai Luật trên. Các nghị định này dự kiến phải hoàn thiện trình Chính phủ vào tháng 5/2015 để kịp thời ban hành khi Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Đồng thời, nhằm giúp Luật sớm đi vào cuộc sống, các đơn vị trong Bộ cũng đã được phân công soạn thảo các Thông tư hướng dẫn để ban hành kịp thời.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
