Sau Thông tư 18 của Bộ Xây dựng và Quyết định 6336 của Thành ủy Hà Nội, giới đầu tư cũng như các đơn vị trong ngành xây dựng, bất động sản như "mở cờ trong bụng". Vì những chính sách mới này đã khiến nhà ở thương mại trở thành điểm đầu tư ngày càng “hấp dẫn” với những nhà đầu tư chuyên kiếm tìm lợi nhuận từ đất cát.
Nội dung được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong Thông tư 18 là phần nửa đầu của chính sách: Gia hạn thời gian chuyển đổi cơ cấu căn hộ thương mại…
Doanh nghiệp nói “không” với NƠXH?
Mới đây, hồi đầu tháng 12/12, UBND Tp.Hà Nội ban hành Quyết định 6336/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở Tp.Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020). Theo đó, cả đối tượng NƠXH, nhà ở cho công nhân thuê, nhà tái định cư lẫn nhà ở thương mại (NƠTM) đều nhận được sự quan tâm của nhà chức trách.
Tuy nhiên, sự quan tâm dành cho NƠTM tỏ ra “vượt trội” so với phần còn lại. Cụ thể, căn cứ theo thống kê nhu cầu thực tế tính đến năm 2020, Hà Nội dự kiến sẽ phát triển thêm khoảng 4,6 triệu m2 sàn NƠXH, hơn 567.000m2 nhà cho công nhân thuê, 976.992m2 nhà ở sinh viên… và cơ tới trên 20 triệu m2 sàn cho NƠTM.
Cũng theo bản kế hoạch dự kiến, tới năm 2020, khoảng 4 vạn công nhân tại các KCN chuyển từ thuê sang mua, thuê mua NƠXH; chừng 8 vạn công nhân không có nhu cầu thuê nhà (vì là người địa phương, đã có nhà ở).
Như vâyu, nhu cầu thực tế về NƠXH dựa trên các số liệu dự báo trên, đến năm 2020 tăng gần 50% so với Chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng phê duyệt.
Trở lại với quyết định 6336 về Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới 2030, 2 năm trước, Thành ủy Hà Nội đã thành lập một tổ công tác (do Phó Chủ tịch Nguyễn Văn Khôi làm tổ trưởng) để tham mưu cho Thành phố và Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ...
Tới giữa năm 2012, quyết tâm thực hiện mục tiêu ngắn hạn (1,6 triệu m2 NƠXH cho công nhân lao động trong giai đoạn 2011 - 2015) được Sở Xây dựng cụ thể hóa thông qua công bố Bộ thiết kế cơ sở mẫu NƠXH.
Bộ thiết kế này vừa được công bố đã khiến những người dân lao động nghèo ở Thủ đô xôn xao, vì NƠXH theo hồ sơ này bằng giá thành dự toán căn hộ chỉ khoảng 400 - 600 triệu đồng/căn hộ thu nhập thấp.
Một thời gian ngắn sau đó, một số doanh nghiệp xây NƠXH và các đơn vị đang vật lộn với đống hàng tồn, địa ốc tiếp tục đón tin vui từ Nghị quyết 02 của Chính phủ (ngày 7/12013) và Thông tư 02 của Bộ Xây dựng.
Doanh nghiệp sẽ cấp tập xin lập dự án mới và tùy nghi chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận tín dụng “rẻ” rồi bán nhanh?
Hướng mở cho bài toán thanh khoản đã được cơ quan quản lý chỉ rõ: cho phép cơ cấu lại căn hộ, chuyển đổi công năng dự án với sự tiếp sức của Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Chưa kịp vui thì các doanh nghiệp đã ngã ngửa khi tới tháng 3/2014, chỉ vỏn vẹn 3 dự án NƠTM ở Thủ đô được phép chuyển sang NƠXH. Trên địa bàn cả nước, 25 dự án đăng ký, Hà Nội chiếm tới 15 dự án. Trong đó, hai chủ đầu tư dự án NƠXH tới lúc này đang khá thành công đều thuộc quân số của Bộ: Viglacera (nhà ở Đặng Xá) và Sông Đà (dự án 143 Trần Phú, Hà Đông).
Lý do được cơ quan sở tại nêu ra là Thông tư 07/2013 (điều kiện để được vay vốn từ gói hỗ trợ là đã có quỹ đất sạch và GPXD, trừ trường hợp được miễn GPXD) gây “khó” doanh nghiệp trong công tác GPMB do chuyển đổi.
Thứ đến, Thông tư 02 đòi hỏi phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn thiết kế NƠXH - tăng số lượng căn hộ phải song hành với chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án - điều khiến nhiều doanh nghiệp tạm dừng xin chuyển đổi để “nghe ngóng” khi thị trường chớm hồi phục.
Một năm và 5 năm
Bộ Xây dựng tỏ ra rất hài lòng về tính đúng đắn của chủ trương tạo điều kiện, thời gian cho doanh nghiệp tiếp tục điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án theo định hướng Nghị quyết 02 nên đã tiếp tục ban hành Thông tư 18 nhằm tiếp nối Thông tư 02 (tới 31/12/2014 là hết hiệu lực).
Một vị lãnh đạo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM phấn khởi cho rằng việc gia hạn chuyển đổi thêm 1 năm (tới 31/12/2015) sẽ giúp thị trường tăng nguồn cung NƠXH,và cho thấy nhà quản lý đã rất "đồng cảm" với doanh nghiệp bất động sản lẫn thị trường.
Hiện tại, cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Trong đó, 60 dự án đăng ký chuyển từ NƠTM sang NƠXH. Bộ thủ tục pháp lý liên quan tới quy trình xin phê duyệt chuyển đổi, cơ cấu dự án cũng như tiếp cận nguồn tín dụng hỗ trợ khổng lồ vẫn không suy chuyển!
Điểm mới, chính là thời gian thêm 1 năm cho doanh nghiệp “xoay sở” sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường và khung luật định. Trả lời thắc mắc về số lượng ít ỏi các dự án được phê duyệt chuyển đổi, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng lỗi là do hồ sơ của các doanh nghiệp còn thiếu nhiều thủ tục liên quan!
Còn đối với những chủ đầu tư đã “trót” ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, việc nhận được đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng (trước khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng) không khác nào...thách đố? Thêm nữa là việc chờ đợi dầm dề cơ quan chức năng xem xét (để đảm bảo việc điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ không phá vỡ quy hoạch dân số, hạ tầng), thế nên mới xảy ra tình trạng hàng loạt dự án ở phía Nam “chạy vượt rào” xé nhỏ căn hộ để bán hàng trước khi được phép.
Đáng nói, Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng lại gián tiếp “bảo vệ” chủ đầu tư trong cuộc bán hàng sai luật này thông qua bản hợp đồng mẫu ban hành kèm theo.
Dự báo thị trường bất động sản trong 5 năm tới sẽ còn nhiều sóng gió nếu giới đầu tư “khai thác” tốt điểm mở chính sách này. Và việc Hà Nội đặt mục tiêu hơn 20 triệu m2 sàn NƠTM, cấp tập xin lập dự án mới và chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ rồi bán nhanh có phải là hướng đi tốt trong trung hạn cho doanh nghiệp bất động sản?
(Theo Thời Báo Kinh Doanh)
