Nghịch lý "xây nhà trước, làm hạ tầng sau" tại nhiều dự án nhà ở

Phần lớn các khu đô thị hiện nay vẫn chưa đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật, ví dụ như chưa có trạm xử lý nước thải tập trung, thiếu nhà văn hóa, trạm y tế, trường học,... Việc thiếu hạ tầng xã hội, chậm trễ trong đấu nối hạ tầng kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống, sinh hoạt của người dân.

Nằm ở khu vực cửa ngõ phía đông thủ đô, cảnh quan môi trường thoáng mát, nhất là giá bán nhà phải chăng, phù hợp với người có thu nhập trung bình, cho nên khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm) thu hút khá đông dân cư đến ở. Tuy nhiên, sau mười năm xây dựng và đi vào hoạt động, khu đô thị hiện vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thiết yếu cho cuộc sống của gần tám nghìn người dân. Chị Thu Hường, một cư dân ở đây chia sẻ, do khu đô thị chưa có trường học nên các cháu phải học nhờ ở trường của xã hoặc trường bên thị trấn Trâu Quỳ.

Trong khi đó, điểm nút giao thông ra vào khu đô thị lại nằm trên trục quốc lộ 5 luôn đông đúc các phương tiện giao thông, đi lại rất nguy hiểm. Với các cháu ở lứa tuổi nhà trẻ, mẫu giáo, cả khu cũng mới có một trường mầm non tư thục, chỉ tính riêng học phí cũng đã khoảng 700 đến 800 nghìn đồng/tháng, do vậy không phải ai cũng đủ điều kiện cho con học. Chị Hường cũng tỏ ra lo ngại khi khu đô thị Đặng Xá hiện nay dù quy mô hơn 29 ha, song vẫn chưa có các tuyến xe buýt kết nối từ khu đô thị vào nội đô, khiến người dân đi lại khá vất vả.

Tại khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức tình hình cũng không mấy khả quan. Mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao 551 trong tổng số 784 căn hộ cho người dân, nhưng đến nay khu đất được quy hoạch để làm trường học đã bảy năm trôi qua vẫn chưa được giải phóng mặt bằng. Tương tự, chủ đầu tư dự án khu đô thị Văn Phú Invest (phường Phú La, quận Hà Đông) đã giải phóng gần 100 ha đất, đến nay đã cơ bản hoàn thành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho khách hàng 2.578 căn hộ, trong tổng số 2.600 căn hộ. Từ tháng 6-2012, chủ đầu tư đã hoàn thành bàn giao và đưa vào sử dụng hệ thống trường học công lập, nhưng còn diện tích để xây dựng trạm y tế đã bị bỏ hoang nhiều năm nay, với lý do mà chủ đầu tư đưa ra là còn vướng bốn hộ dân chưa thể giải phóng mặt bằng.

Tại các dự án trên, nhìn bề ngoài có vẻ đã hoàn chỉnh, người dân chỉ cần dọn đến ở, song trên thực tế, việc kết nối hạ tầng tại các khu này còn nhiều hạn chế. Phần lớn các khu đô thị chưa có trạm xử lý nước thải tập trung, thiếu nhà văn hóa, trạm y tế, trường học, thậm chí không ít nơi, diện tích cây xanh, khu vui chơi cũng bị thu hẹp để chủ đầu tư có thể tăng thêm diện tích xây dựng. Đó là chưa kể đến việc thiếu ban quản trị, các tổ chức hành chính khu dân cư như tổ dân phố, chi bộ đảng, hội phụ nữ, hội người cao tuổi, hội khuyến học là những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm. Chủ tịch HĐND thành phố Hà Nội Ngô Thị Doãn Thanh đánh giá, đây là "bệnh" của các dự án đô thị, cái gì có lợi thì chủ đầu tư làm trước, còn cứ đến khâu triển khai hạ tầng xã hội là lại vướng.

Việc thiếu hạ tầng xã hội, chậm trễ trong đấu nối hạ tầng kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp đời sống, sinh hoạt của người dân, đồng thời bỏ quên quyền lợi của người mua nhà.

Ở góc độ quản lý, theo đánh giá của đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, do hạn chế trong công tác thẩm định, dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư thiếu năng lực làm chậm tiến độ các dự án, các dự án không bảo đảm, gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, thậm chí có những dự án để đất hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích, cho thuê trái phép.

Nhiều KĐT mới tồn tại trong tình trạng hạ tầng kỹ thuật và xã hội bất cập. Ảnh minh họa

Việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn hạn chế, chưa thật sự hiệu quả, chế tài xử lý còn bất cập. Theo các chủ đầu tư, nguyên nhân của sự chậm trễ là do vướng ở khâu giải phóng mặt bằng, do sự trầm lắng của thị trường bất động sản và các nhà đầu tư thứ cấp làm chậm tiến độ.

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục đánh giá, đây là một thực trạng đã và đang diễn ra, luật đã có đề cập đến tình trạng này nhưng do thiếu các quy định về quy trình, thủ tục, điều kiện nên các cơ quan chức năng không kiểm soát được. Hậu quả là các nhà đầu tư thứ cấp không thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ, không thực hiện đủ các nghĩa vụ về thuế, đặc biệt là trách nhiệm đối với những người dân mua nhà ở.

Qua đợt giám sát của Thường trực HĐND thành phố Hà Nội về việc chấp hành pháp luật trong thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2006 đến nay cho thấy, tỷ lệ dự án điều chỉnh quy hoạch là rất lớn.

Theo đánh giá của đoàn giám sát, có tới 90% số dự án nhà ở thương mại hiện nay đã xin điều chỉnh quy hoạch hoặc mục đích sử dụng, trong đó, nhiều dự án được điều chỉnh theo chiều hướng gia tăng mật độ, tăng dân số và có lợi cho chủ đầu tư. Đơn cử, tại khu đô thị Bắc quốc lộ 32, các dự án nhà biệt thự thấp tầng đã xin điều chỉnh quy hoạch từ tầng hầm sang tầng trệt; một phần dự án khu Đặng Xá, Việt Hưng đã xin điều chỉnh mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Trưởng Ban Pháp chế HĐND thành phố Hà Nội Nguyễn Hoài Nam nhận xét, những thay đổi mang tính khách quan, do thị trường hay vì lợi ích chính đáng của người dân là cần thiết. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải được thực hiện tổng thể vì việc xét duyệt đơn lẻ theo từng dự án sẽ làm tăng mật độ dân số, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng.

Lựa chọn các khu đô thị, chung cư mới để sinh sống, người dân luôn mong muốn sẽ được hưởng các điều kiện tốt hơn về cơ sở hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật. Đáng tiếc, nhiều chủ đầu tư đã "quên" đi những việc phải làm.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận một cách thẳng thắn những bất cập của các dự án nhà ở thương mại thì ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư, cần nhắc đến trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương trong việc phê duyệt, cũng như giám sát thực hiện quy hoạch.

Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, trong số 200 dự án khu đô thị mới, phát triển nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận, có 19 dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác sử dụng; 99 dự án chậm so với tiến độ đã duyệt; 17 dự án cần tiếp tục kiểm tra, rà soát thông tin và 36 dự án chưa đến thời điểm hoàn thành.

Cơ chế minh bạch cho quỹ bảo trì

Các KĐT mới không chỉ phải đối mặt với thực tế hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội chưa hoàn chỉnh, thậm chí chắp vá. Việc quản lý các khu dân cư, quản lý phí dịch vụ tại các chung cư cũng là vấn đề cần sớm giải quyết, vì hiện nay hầu hết các tòa nhà chưa thành lập ban quản trị cũng như tổ dân phố.

Ông Hoàng Văn Bảo - Bí thư Quận ủy Long Biên, thành viên Đoàn giám sát Hội đồng nhân dân TP. Hà Nội cho biết, KĐT mới Việt Hưng hiện có 42 khu chung cư, dự kiến phải có 25 ban quản trị, nhưng đến thời điểm này mới chỉ thành lập được 3 ban quản trị. Các KĐT khác như KĐT Đặng Xá trong tình cảnh tương tự, mặc dù tỷ lệ hộ dân về KĐT gần như đã được lấp đầy, song lại chưa có tổ chức nào đứng ra quản lý các hộ dân cư này vì chưa có tổ dân phố, việc sinh hoạt tổ chức, đoàn thể của họ đều phải “ăn nhờ, ở đậu”.

Vướng mắc liên quan đến các ban quản trị cũng kéo theo vấn đề quỹ bảo trì công trình – tương đương với 2% giá trị công trình - cứ “cãi đi, cãi lại” chưa có hồi kết. Đại diện Sở Xây dựng cho biết, thực tế khi bàn giao và đưa công trình vào sử dụng phải có hệ thống định mức chi, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn “khất” mục này, chưa có quy định cụ thể là giao cho tổ chức nào quản quỹ. Do vậy, có nơi giao cho ban quản trị tòa nhà quản lý, có nơi lại gửi vào ngân hàng để sinh lãi.

Khi hầu hết các KĐT chưa thành lập ban quản trị và tổ dân phố thì tổ chức nào sẽ đứng ra quản lý quỹ bảo trì để người dân được hưởng lợi vẫn là vấn đề bỏ ngỏ. Kể cả giao cho ban quản trị cũng cần có một cơ chế rõ ràng, cụ thể. Thực tế đã có trường hợp, khi bàn giao công trình, nguồn quỹ này được giao cho ban quản trị, song ban quản trị đó đã “ẵm” cả triệu đô của quỹ này và bỏ trốn…