Năm qua, thị trường BĐS trong nước không có gì quá nổi bật. Vì thế, Chính phủ đã ra hàng loạt các chính sách nhằm hỗ trợ và góp phần làm nóng lại thị trường; trong đó nhiều chính sách hướng đến mục tiêu phát triển phân khúc nhà ở giá thấp.
1. Gói 30.000 tỷ đồng cho thị trường
Ngày 15/5, NHNN và Bộ Xây dựng đã ký ban hành thông tư 07 về hướng dẫn thực hiện chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Gói 30.000 tỷ đồng chính thức bơm ra thị trường từ ngày 1/6/2013.
Gói hỗ trợ dành 30% nguồn vốn để cho các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, thương mại giá rẻ và 70% cho người mua nhà với lãi suất cho vay 6% trong thời hạn 10 năm.
Tuy nhiên, theo nhìn nhận của các chuyên gia trong ngành, gói tín dụng 30.000 tỷ đang bị chậm tiến độ giải ngân do người mua khó tiếp cận vì vướng rào cản pháp lý.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến giữa tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị.
2. "Phạt cho tồn tại" công trình xây dựng không phép
Ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
Nghị định gồm 9 chương, 72 điều này chính thức có hiệu lực từ ngày 20/11/2013, thay thế Nghị định 23/2009/NĐ-CP.
Theo nghị định, cá nhân, tổ chức xây dựng không phép nhưng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì sẽ không bị phá bỏ công trình nhưng phải nộp phạt theo quy định.
Đối với trường hợp này, cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính và bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% trái phép đối với các dự án đầu tư xây dựng.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thầm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, Nghị định 121/2013/NĐ-CP cũng quy định phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư như: Kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường; Sửa chữa xe máy; kinh doanh gia súc, gia cầm; hoạt động giết mổ gia súc; Kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy.
Các hành vi tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cũng bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng.
3. Chỉ bán đất khi đã xong hạ tầng
Ngày 14/1, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý Đầu tư phát triển đô thị. Nghị định gồm 6 chương, 53 điều này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2013, thay thế Nghị định 02/2006/NĐ-CP.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP có 4 điểm mới so với Nghị định 02/2006. Trong đó, cho phép UBND các tỉnh xem xét và cho phép các chủ đầu tư khu đô thị chuyển quyền sử dụng đất khi có hạ tầng và người dân sẽ được tự xây dựng nhà theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Về cấp phép xây dựng khu đô thị mới, UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 100ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Trên 100ha thì Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư và dưới 20 ha thì UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư.
Nghị định cũng nêu rõ, doanh nghiệp nếu muốn trở thành chủ đầu tư dự án khu đô thị thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
Về công tác quy hoạch, Nghị định 11 yêu cầu phải có quy hoạch phân khu trước toàn bộ khu vực phát triển đô thị, trên nền quy hoạch phân khu mới hình thành dự án làm cơ sở để lập quy hoạch chi tiết 1/500 và lập dự án đầu tư xây dựng.
4. Chung cư 4 tầng, nhà 7 tầng phải được Nhà nước nghiệm thu
Ngày 6/2/2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Nghị định gồm 8 chương, 48 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/4/2013, thay thế Nghị định 209/2004.
Nghị định 15/2013 ra đời nhằm siết chặt việc quản lý chất lượng công trình xây dựng. Theo đó, Nhà nước sẽ tham gia thẩm tra thiết kế và kiểm tra công tác nghiệm thu công trình thay vì chỉ có chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn thực hiện với nhau như trong Nghị định 209/2004.
Nghị định quy định, trước 10 ngày làm việc (hoặc trước 20 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I)) so với ngày dự kiến tổ chức nghiệm thu, chủ đầu tư phải gửi cho cơ quan quản lý nhà nước báo cáo hoàn thành hạng mục hoặc công trình để được kiểm tra về công tác nghiệm thu.
Những công trình được kiểm tra công tác nghiệm thu không phân biệt nguồn vốn mà tùy vào quy mô, cấp công trình (được quy định cụ thể tại Thông tư 33/2009 của Bộ Xây dựng). Chung cư từ cấp III trở lên (4 tầng), nhà ở trên bảy tầng, công trình công cộng từ cấp III trở lên phải được Nhà nước kiểm tra về công tác nghiệm thu.
5. Cho thuê nhà tái định cư
Ngày 25/07, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư. Nghị định gồm 4 chương, 23 điều này chính thức có hiệu lực từ ngày 30/9/2013.
Ngoài phương thức bán nhà ở tái định cư như trước đây, Nghị định 84 đã quy định thêm hình thức thuê nhà ở tái định cư. Hợp đồng nhà ở được ký có thời hạn tối thiểu 3 năm.
Điểm mới khác của nghị định này là các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tái định cư không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở tái định cư mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi nhất để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
6. Giảm thuế VAT để kích cầu
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
Theo đó, doanh nghiệp thực hiện đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% đối với phần thu nhập từ bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 1/7/2013, không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội.
Nghị định cũng quy định rõ, giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Như vậy, với hàng loạt các động thái hỗ trợ về thuế thời gian qua, đã tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản giảm bớt gánh nặng về tài chính cũng như thúc đẩy các giao dịch nhà đất trên thị trường. Tuy nhiên, phía người tiêu dùng cũng tỏ ra lo ngại, việc giảm trừ thuế này chỉ có lợi cho nhà đâu tư chứ chưa "đến tay" người mua.
7. Luật Đất đai sửa đổi: Thu hẹp trường hợp thu hồi đất
Ngày 29/11, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 14 chương, 212 điều sẽ chính thức hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Luật Đất đai 2013 sẽ thay thế Luật đai năm 2003.
Luật Đất đai sửa đổi đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, từ 6 trường hợp xuống còn 4 trường hợp. Cụ thể, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); thu hồi đất để phát triển kinh tế - vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62); thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64) và thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất (Điều 65).
Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục khẳng định quyền sở hữu đất đai toàn dân, do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, đồng thời tái khẳng định việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Nhiều ý kiến lo ngại, với sự khẳng định về hình thức sở hữu và lý do thu hồi đất nói trên về cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai 2003, nhiều khả năng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh vực đất đai sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
8. Rộng cửa cho nhà ở xã hội
Ngày 20/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định gồm 6 chương, 28 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 10/01/2014.
Nghị định 188 ra đời với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ giải quyết được những tồn tại trong quy định cũ. Theo đó, đối tượng mua nhà được nới rộng. Trước đây chỉ có 8 đối tượng được mua nhà xã hội thì Nghị định 188 đã bổ sung thêm một đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Sau 5 năm, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán, thế chấp hoặc cho thuê khi đã trả hết tiền và được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, người bán lại phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ (hoặc 100% đối với nhà liền kề), tính theo giá mà UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán.
Còn trong thời hạn 5 năm, người mua hoặc thuê mua nhà đã trả hết tiền và có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo mức giá nhà ở xã hội cùng loại thời điểm đó.
Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng).
9. Điều hành vĩ mô tác động gián tiếp đến thị trường BĐS
Năm 2013, Chính phủ đã có nhiều chính sách tài khóa điều hành kinh tế vĩ mô để hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Nhờ đó, các doanh nghiệp sản xuất, trong đó có doanh nghiệp bất động sản được tháo gỡ khó khăn một phần.
Trong năm 2013, mặt bằng lãi suất VND cho vay năm 2013 đã giảm khoảng 3-5%/năm. Cùng với đó, lãi suất các khoản vay cũ cũng được các tổ chức tín dụng tích cực giảm. Với việc giảm lãi suất, sức ép tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phần nào được giảm tải.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ thị trường chứng khoán năm 2013 cũng tác động đến những doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn. Theo các chuyên gia, việc nới room cho nhà đầu tư cũng tăng khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, giải quyết khó khăn về vốn đầu tư dự án.
Theo các chuyên gia, nhiều động thái hỗ trợ của Chính phủ cuối năm 2013 được coi là một trong những nhân tố quan trọng nhất góp phần đưa thị trường BĐS ấm trở lại trong năm 2014. Bên cạnh đó, việc Chính phủ đã thông qua việc nâng trần bội chi từ 4,8% lên 5,3% GDP trong năm 2014. Khoản tăng này dùng để mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng, mà từ đó lĩnh vực BĐS sẽ được hưởng lợi nhờ kết nối hạ tầng tốt hơn.
Ngoài ra, nhiều chính sách mới như cho phép chia nhỏ căn hộ, việc điều chỉnh giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, nới lỏng các điều khoản quy định việc sở hữu BĐS tại Việt Nam dành cho người nước ngoài, dự kiến triển khai mô hình tiết kiệm nhà ở... được coi là những động thái tích cực đối với thị trường trong năm tới.
(Theo NDHMoney)
