Những diễn biến trên thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian vừa qua có nhiều nét tương đồng với thời kỳ “sốt nóng” trước đây khiến nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về nguy cơ thị trường đổ vỡ có thể lại tái diễn.
Ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường BĐS 10 năm qua đã thể hiện đầy đủ cấp độ tiền tệ hóa: bùng phát, phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, bị suy giảm khi ngân hàng dừng cho vay và tái phục hồi ngay khi có luồng tiền đổ vào. Hiện tại, thị trường đang hồi phục trở lại khi có nhiều luồng tiền đổ vào BĐS.
Nhìn lại quá khứ để tránh tái diễn
Nhìn lại giai đoạn 2011 - 2013, khi BĐS bị đặt vào nhóm ngành phi sản xuất, các ngân hàng thương mại không cho BĐS vay tiền, ngay lập tức thị trường này bị “đóng băng”.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, thị trường nhà ở đã sụt giảm ở tất cả các phân khúc, số lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nơi thậm chí không có giao dịch; hầu hết các dự án đều bị đình trệ, lượng hàng tồn kho rất lớn. Không ít doanh nghiệp xây dựng, BĐS đã rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản và gây ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách cũng như phát triển kinh tế.
Các chuyên gia nhận định rằng, thực trạng trên chính là hậu quả của sự phát triển quá nóng ở giai đoạn 2004 - 2007. Thời kỳ này, tất cả mọi địa bàn có thể phát triển được BĐS đều được xem xét để phát triển dự án. Mọi doanh nghiệp dù có hoặc thiếu năng lực, tiềm lực kinh tế đều có thể tham gia phát triển BĐS.
Hệ thống ngân hàng đã giải ngân một lượng tiền lớn cho thị trường BĐS. Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam cũng được hình thành trong giai đoạn này. Số dự án BĐS tăng vọt, mọi sản phẩm đều được đẩy tối đa về quy mô, mỗi sản phẩm đều được tối đa hóa về giá trị.
Đây chính là giai đoạn giá BĐS liên tục xác lập những mặt bằng mới. Đến cuối năm 2007, tại các địa bàn trung tâm, các dự án tốt, giá BĐS đã tăng khoảng 300% so với mức giá năm 2004. Tất cả mọi sản phẩm bán ra đều được săn đón, đặt mua.
Khi đó, nhiều người cũng như nhiều doanh nghiệp đều chú trọng đầu tư BĐS cao cấp. Nguồn cung đã tăng rất cao nhưng người mua vẫn đổ xô đi xếp hàng từ nửa đêm để có thể đặt suất mua căn hộ. Tình trạng này kéo dài cho đến năm 2010.
Trong giai đoạn 2011 - 2013, khi BĐS bị đặt vào nhóm ngành phi sản xuất, các ngân hàng thương mại đã không cho BĐS vay tiền nữa, lập tức thị trường này rơi vào cảnh “đóng băng”. Ảnh minh họa.
Từ 2011 - 2013, khi ngân hàng siết chặt việc cho vay, quy mô thị trường BĐS bị suy giảm. Các dự án bị đình hoãn, các sản phẩm dự án hạ chuẩn. Giá sản phẩm tại nhiều dự án giảm tới 50% so với giai đoạn trước, chủ yếu là do cắt lỗ và thoái vốn.
Do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị trường BĐS không có thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp đã lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản.
Thị trường BĐS khởi sắc nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ
Trước thực trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan đã đề ra và triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.
Bản thân các chủ đầu tư dự án cũng đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm. Nhiều dự án nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị đã điều chỉnh diện tích và chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc các công trình dịch vụ.
Trong những tháng cuối năm 2014, cùng với sự hồi phục của nền kinh tế, sự mở rộng về chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà, lượng kiều hối lớn..., thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi.
Nguồn tiền mà các ngân hàng giải ngân cho thị trường BĐS đã tăng lên. Số dư tín dụng cho thị trường BĐS gấp đôi so với mức trung bình của cả nền kinh tế. Những gói khuyến mại, chiết khấu cũng đã giảm đi rõ rệt.
Cùng với những dấu hiệu mang tính vĩ mô tốt, giao dịch tốt, từ tháng 9/2014, giá BĐS đã có xu hướng tốt lên. Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành lập lại được mức giá của những năm 2008 - 2010.
Theo đà phục hồi từ năm 2014, thị trường BĐS những tháng đầu năm 2015 tiếp tục có sự khởi sắc, niềm tin của người mua nhà dần được khôi phục trở lại.
Tuy nhiên, điều đáng nói là thị trường BĐS lại manh nha tái diễn tình trạng cũ: Trong quý I/2015, số doanh nghiệp BĐS được thành lập mới tăng khoảng 50%, riêng 2 tháng đầu năm đã tăng đến 89% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư cũng tập trung nhiều hơn vào phân khúc cao cấp.
Đề phòng “bong bóng“ BĐS bùng nổ
Tình trạng nói trên khiến nhiều người liên tưởng tới thời kỳ sốt nóng trước đây và đưa ra ý kiến rằng vẫn cần đề phòng nguy cơ thị trường đổ vỡ.
Các chuyên gia cho rằng, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015, nhưng các chính sách này vẫn chưa cho thấy tư duy đột phá về thị trường BĐS. Quy định về đối tượng có yếu tố nước ngoài vẫn chưa có nhiều điểm mới.
Các chính sách về doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng chưa thực sự có đột phá về nguồn, về thủ tục hay chủ thể. Chủ trương tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường, trong đó có thị trường BĐS là một chủ trương đúng đắn nhằm thúc đẩy việc phát huy tác dụng của cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có một quyết sách lớn nào để cụ thể hóa nội dung này. Bên cạnh đó, nợ xấu BĐS vẫn là một vấn đề quan ngại không chỉ của thị trường BĐS mà còn của cả nền kinh tế. Song, đến nay vấn đề này vẫn chưa được xử lý rốt ráo.
Hơn nữa, vẫn còn khá nhiều việc cần phải xử lý liên quan đến các tồn đọng của thị trường BĐS, nhất là trong mối quan hệ với hệ thống ngân hàng (hay nói cách khác, những khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng có nguồn gốc từ thị trường BĐS).
Các thông tin về tình trạng nợ xấu có nguồn gốc từ BĐS và khả năng xử lý cũng như tình hình xử lý là những thông tin rất khó tiếp cận và không đầy đủ. Các doanh nghiệp BĐS lại không làm chủ được thị trường, tham gia ồ ạt nhưng ít doanh nghiệp dám rút lui khi không phù hợp mà chủ yếu trông chờ vào Nhà nước cứu giúp.
Thời gian gần đây, số lượng doanh nghiệp BĐS được thành lập mới rất lớn, nhiều dự án được triển khai hoặc tái hoạt động, song năng lực trung bình của các doanh nghiệp đầu tư BĐS còn rất khiêm tốn.
Nguồn vốn đầu tư BĐS vẫn chủ yếu phụ thuộc vào các ngân hàng. Do phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay nên ngành BĐS đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn...
Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra cảnh báo: “Để tránh rủi ro cho nền kinh tế thì cần có tác động, điều tiết từ phía Nhà nước và cần xây dựng nên nhiều kênh tín dụng BĐS hơn nữa ngoài ngân hàng. Nếu không có sự kiểm soát thận trọng, kịch bản đổ vỡ có thể sẽ lặp lại”,
Còn bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc CBRE nhận định, hiện các ngân hàng thương mại đã đẩy mạnh cho vay, lãi suất cũng đang ở mức hợp lý. Điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu BĐS nhà ở. Trên thị trường, hàng loạt dự án nhà ở đang tăng giá.
Tuy nhiên, thị trường BĐS có tăng trưởng nóng hay không còn phục thuộc vào cách thức quản lý kinh tế của Nhà nước, trong đó có chính sách tín dụng. Nếu điều tiết tốt sẽ hạn chế việc thị trường BĐS tăng trưởng nóng và tránh đổ vỡ cho thị trường tài chính, tiền tệ.
(Theo Vneconomy)
