Hỏi: Khu nhà tôi đang ở là dãy nhà cấp 4 thuộc sở hữu Nhà nước (các nhà ở trong dãy đều chưa được thanh lý mua lại của Nhà nước). Nhà tôi và nhà bên cạnh có chung bức tường 10 cm từ trước, từ năm 2007, khi họ xây lại nhà thì vẫn để lại bức tường đó cho tôi và nhà tôi vẫn tiếp tục quản lý sử dụng.
Chủ nhà bên cạnh nói bức tường chung đó nếu sau này nhà tôi có xây dựng lại thì tôi cứ đập đi coi như tường nhà tôi và đầu năm 2013, khi tôi xây dựng lại nhà họ cũng đã để tôi làm như đã nói (không có văn bản thỏa thuận nào).
Nhưng đến khi tôi xây dựng xong thì nhà bên cạnh lại có những đòi hỏi quá đáng như bắt tôi phải xây tường khi tôi làm thêm mái tôn che một phần sân phơi phía sau trên tầng 2, máng nước hỏng đổ thẳng sang mái tôn nhà tôi, tôi nói họ cũng không chịu sửa nên tôi phải trực tiếp trèo lên sửa hộ, không chịu bịt cửa sổ nhìn thẳng sang nhà tôi dù đã hứa khi nào nhà tôi xây sẽ bịt lại...
Họ nói với người khác đã cho tôi 10 cm đất nên có quyền như vậy. Tôi rất khó chịu nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu, không phải vì 10cm đất mà do không muốn căng thẳng với hàng xóm láng giềng. Cái cửa sổ đó tôi cũng chưa có ý kiến gì.
Điều tôi muốn hỏi là về bức tường chung để phòng những đòi hỏi quá đáng sau này, là khi nhà bên cạnh xây dựng trước và không sử dụng nữa thì họ có quyền cấm tôi đập đi xây lại không (nhà thuộc sở hữu Nhà nước, không có hợp đồng thuê nhà với bên quản lý nhà, chỉ có quyết định phân nhà của cơ quan bố tôi ngày trước; cơ quan bố tôi cũng đã bàn giao nhà cho phòng quản lý nhà đất mấy năm trước)?
Họ đã để tôi xây dựng xong, giờ lại muốn tranh chấp về bức tường chung đó thì tôi nên ứng xử như thế nào để có lợi nhất cho mình? Họ có quyền đòi lại không và đòi lại được 5cm hay 10cm (nếu trước đây họ nói luôn thì tôi cũng chẳng cần 5cm hay 10cm đó làm gì)?
Nguyễn Xuân Quang, (nguyenquang_74@...)
Trả lời
Việc sử dụng tường chung của nhà thuộc sở hữu Nhà nước:
1. Về câu hỏi người sử dụng tường chung trước đây có quyền cấm ông đập bức tường chung mà người này trước đây sử dụng chung với ông, hiện nay đã không sử dụng nữa
Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước, các hộ ở trong các căn nhà này chỉ là người sử dụng, không phải là chủ sở hữu nhà, nếu các hộ lập đúng thủ tục sử dụng nhà, thì sẽ phải tiến hành thuê lại nhà của đơn vị quản lý nhà, việc cho phép sử dụng nhà, xây dựng, sửa chữa nhà sẽ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà - đất tại địa phương.
Vì vậy, khi ông tiến hành sửa chữa xây dựng nhà, cũng như ông được quyền đập bỏ bức tường nào, xây dựng bức tường nào, ranh xây dựng đến đâu đều do cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà thay mặt chủ sở hữu là Nhà nước cho phép.
Do người sử dụng nhà bên cạnh không phải là chủ sở hữu nhà, nên người này không có quyền cấm ông đập bức tường để xây lại.
2. Về câu hỏi cách ứng xử ra sao khi người sử dụng nhà bên cạnh tranh chấp về bức tường chung
Như đã trình bày ở trên, cơ quan quản lý nhà tại địa phương sẽ là nơi cho phép việc xây dựng mới, sửa chữa hay tháo dỡ tường, vì vậy, người sử dụng nhà bên cạnh không có quyền đòi lại bức tường đã được đập bỏ, bởi lẽ bức tường chung trước đây thuộc sở hữu Nhà nước, chứ không phải thuộc sở hữu của các hộ đang ở tại các căn nhà đó, người sử dụng nhà bên cạnh chỉ có quyền đòi những gì thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của mình.
Trong trường hợp người sử dụng nhà bên cạnh tỏ ý muốn tranh chấp với ông về bức tường sử dụng chung đã đập bỏ, về nguyên tắc, lợi thế của một bên trong các quan hệ tranh chấp tùy thuộc vào đặc điểm pháp lý của các bằng chứng mà các bên đã thiết lập.
Trong trường hợp trên, bằng chứng có giá trị và quan trọng nhất là sự cho phép xây dựng của cơ quan quản lý nhà. Mặt khác, toàn bộ khu nhà có đặc điểm pháp lý là nhà thuộc sở hữu Nhà nước, do đó, Nhà nước mới là chủ sở hữu thực sự của căn nhà, chỉ có Nhà nước mới có quyền phân chia ranh giới sử dụng giữa các nhà đang ở thuê trong đó.
Cách bảo vệ tốt nhất cho mình, đó là tự mình phải biết bảo vệ cho mình trước khi tranh chấp được cơ quan nhà Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, theo quan điểm của luật sư, ông nên yêu cầu cơ quan quản lý nhà thiết lập bản vẽ hiện trạng nhà đối với phần nhà - đất mà ông đang sử dụng, nếu được thì ông nên hoàn tất hồ sơ thuê nhà tại cơ quan quản lý nhà có thẩm quyền, vì đây là thủ tục dù muốn hay không ông cũng sẽ phải thực hiện.
Khi cơ quan quản lý nhà có thẩm quyền xác lập hiện trạng nhà - đất mà ông đang sử dụng, cũng như việc xác định ranh giới tường chung, tường riêng khi lập hồ sơ cho thuê nhà, thì đây đươc xem là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền sử dụng nhà - đất của ông trước những đòi hỏi, hay những tranh chấp từ phía người sử dụng nhà bên cạnh.
Trân trọng,
Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)
(Theo TTO)
