Mua bán nhà, đất tự do: Coi chừng bị “tuýt còi”

Mới phạt doanh nghiệp, chưa phạt dân

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, theo các quy định mới tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ, giao dịch kinh doanh bất động sản (BĐS) không qua sàn sẽ bị phạt nặng. Doanh nghiệp sẽ bị phạt tiền từ 50-60 triệu đồng nếu bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định. Hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại sàn giao dịch BĐS không đúng trình tự, thủ tục quy định cũng có mức phạt tương tự.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh các BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh hoặc vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp còn bị phạt nặng hơn, từ 60-70 triệu đồng. Đặc biệt, ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, nếu tái phạm, doanh nghiệp có thể bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm hoặc không thời hạn.

Giải thích về các quy định nêu trên, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, từ 1/1/2007, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đã phải bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Do vậy, về lâu dài tất cả các giao dịch BĐS đều phải qua sàn giao dịch nếu không sẽ phạm luật. Các chế tài trên chỉ cụ thể hóa luật, buộc các tổ chức, cá nhân phải thực thi pháp luật.

Nhiều người dân lo ngại, việc mua bán nhà, đất sẽ gặp nhiều khó khăn nếu áp dụng quy định mới này. Tuy nhiên, theo ông Vũ Xuân Thiện, Nhà nước mới xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, còn người dân (không kinh doanh) vẫn có quyền được mua - bán nhiều căn hộ, không có giới hạn. Trước mắt, các chế tài mới chỉ tập trung vào BĐS dự án và của doanh nghiệp.

Thừa nhận Luật Kinh doanh BĐS  có hiệu lực từ 1/1/2007 song tình trạng giao dịch nhà đất ngầm vẫn phổ biến, ông Vũ Xuân Thiện nói: “Vấn đề là ý thức của người dân chưa cao. Tất nhiên, quy định pháp luật cũng cần có thời gian điều chỉnh chứ không thể một sớm một chiều là chuẩn hóa được. Khi thị trường phát triển, người dân sẽ tự nguyện tham gia vào quá trình minh bạch hóa các vụ mua - bán trên sàn giao dịch”.

Tránh rủi ro

Phân tích những lợi ích khi giao dịch qua sàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Nếu không qua sàn tính rủi ro sẽ rất cao. Trước đây, người dân, thậm chí các quan chức muốn mua BĐS rất khó. Đa phần phải qua nhiều mối quan hệ. Sàn giao dịch ra đời giúp cho doanh nghiệp có nơi để bày bán sản phẩm và khách hàng tiếp cận được dịch vụ BĐS dễ dàng hơn. Nếu mô hình, trình độ kinh doanh, tư duy của doanh nghiệp tốt có thể thúc đẩy các sàn phát triển.

Hiện nay, sàn BĐS là mô hình mới, nhiều người còn chưa quen. Tuy nhiên, càng về sau, người dân càng ý thức được phải tự bảo vệ quyền lợi của mình thông qua việc mua bán qua sàn”. Ông Vũ Xuân Thiện bổ sung: “Giao dịch qua sàn có lợi cho cả người bán, người mua, người đi thuê và người cho thuê BĐS. Người mua có nhiều điều kiện lựa chọn món hàng phù hợp và người bán cũng có cơ hội tiếp cận với nhiều người có nhu cầu. Các giao dịch phải thực hiện qua sàn giao dịch cũng sẽ giúp cho thị trường minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ...”.

Liên quan tới thắc mắc của một số doanh nghiệp về trường hợp chủ đầu tư muốn bán ưu đãi giảm giá cho nhân viên, liệu các giao dịch có buộc phải qua sàn, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, vấn đề này không chỉ liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng đến cả thuế. Nếu doanh nghiệp bán giá ưu đãi cho nhân viên cũng có nghĩa lợi nhuận của công ty sẽ bị giảm. Lợi nhuận công ty giảm tức là thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp bị giảm sút. Đương nhiên, doanh nghiệp có quyền ưu đãi, trợ cấp cho nhân viên nhưng phải bằng nguồn hợp pháp của công ty, sau khi thực hiện nghĩa vụ thuế.

Ông Nguyễn Trần Nam phân tích: “Dưới góc độ tài chính, hỗ trợ kiểu này chưa hợp lý. Một công ty không thể báo cáo với cơ quan thuế là chi 1 tỷ đồng, 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng để hỗ trợ cho công nhân viên mua nhà, sau đó lại dùng số tiền này hạch toán vào chi phí”.