Trước mê cung thông tin về dự án, giá cả, nhà đầu tư cần phải làm gì để lựa chọn và giảm thiểu rủi ro khi tiến hành giao dịch?
cách làm tốt nhất để giảm thiểu rủi ro trong đầu tư trên thị trường BĐS
Những lùm xùm xung quanh việc mua bán tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 mới đây thêm một lần nữa cảnh tỉnh những nhà đầu tư bất động sản nhẹ dạ cả tin, hoặc chỉ quan tâm đến lợi nhuận “nóng” mà quên đi những cân nhắc cần thiết.
Hiện nay, tại hầu hết các dự án bất động sản (BĐS), khách hàng chỉ có thể mua thông qua các công ty thứ cấp (góp vốn với chủ đầu tư). Trong hoàn cảnh này, do tâm lý nóng vội cộng với sự thiếu hiểu biết nên nhiều nhà đầu tư đã bị “sập bẫy”, rơi vào cảnh tiền mất mà đất cũng không có.
Nên đầu tư vào đất thổ cư
Một trong những nguyên tắc hàng đầu mà các nhà đầu tư bất động sản cần phải lưu ý, đó chính là sự cẩn trọng. Khi mua cần phải tìm hiểu thấu đáo vị trí dự án, lô đất, thủ tục pháp lý, giá cả trong tương quan so sánh với các bất động sản tương đương. Mọi thủ tục, quy trình phải làm theo đúng pháp luật, không vội vàng nôn nóng mua bán trên giấy tờ bởi đây là hình thức ít có giá trị thực, gây nhiều rủi ro và thiệt thòi cho khách hàng nhiều nhất. Nếu là đất dự án thì cần phải đợi chủ đầu tư xây xong móng đàng hoàng, hoạt động ổn định thì lúc đó mới tiến hành giao dịch.
Từ kinh nghiệm thực tế cho thấy, đầu tư vào đất thổ cư là an toàn nhất bởi đây là loại đất ít có rủi ro. Đặc biệt, hiện nay nhu cầu về chỗ ở của người dân ở các quận nội thành vẫn đang rất lớn do nhu cầu được ở trung tâm Thủ đô để thuận tiện cho công việc và giải trí. Đối với loại đất này, người mua cần chú ý đất phải có giấy tờ thật, lô đất đàng hoàng, không nằm trong quy hoạch, nguồn cung không tràn lan (ví dụ như bên cạnh không phải là ruộng đồng mà là một ngôi nhà nào đó chẳng hạn). Trong trường hợp nhà đầu tư cần bán ngay sau khi tiến hành giao dịch mà chưa cần phải giao đủ tiền thì có thể ký hợp đồng ủy quyền với chủ nhà để có được lợi nhuận hợp pháp từ vụ mua bán này.
Nhà đầu tư cũng cần phải cảnh giác với những thông tin mang tính chất dự báo. Ví dụ hiện nay có nhiều thông tin nói rằng thị trường bất động sản phía Tây của Thủ đô đang sốt, đặc biệt là khu vực Láng Hòa Lạc. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của nhiều nhà đầu tư cũng như các tư vấn viên, nguồn cung tại các khu vực này lớn nhưng cầu chưa nhiều, chủ yếu do “cò” nắm giữ hoặc một số nguồn tiền nhàn rỗi trong dân đổ vào, vì vậy giá được đẩy lên để tạo cơn sốt ảo. Sẽ đến một lúc nào đó, “bong bóng” xì hơi và giá sẽ về với giá trị thật của nó. Do vậy, khi đầu tư vào những khu vực này, khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng. Trong tương lai xa, trung tâm kinh tế và thương mại của Hà Nội có thể sẽ mở rộng ra khu vực đường Phạm Hùng và thị trường nhà ở khu vực này sẽ thực sự sôi động. Nhưng hiện tại thì thị trường bất động sản có giá trị thực vẫn tập trung nhiều ở khu vực phố cổ, đường Nguyễn Chí Thanh...
Nếu trong trường hợp không đủ tiền để thực hiện một giao dịch, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm đến những người có nhu cầu thực và thật sự tin cậy khác để gọi vốn góp. Hiện nay, hình thức sinh hoạt câu lạc bộ bất động sản đang thu hút được nhiều nhà đầu tư và tỏ ra khá hiệu quả. Thông qua câu lạc bộ, nhà đầu tư có thể tìm được những “bạn hàng” hoặc thông tin rất hữu ích. Chính hình thức sinh hoạt mở như vậy sẽ giúp nhà đầu tư chia sẻ kinh nghiệm, nắm bắt cơ hội để giảm thiểu được nhiều nhất những rủi ro có thể xảy ra.
Marketing bằng niềm tin
Trong giao dịch bất động sản, nhà môi giới cũng có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Tại Việt Nam, giao dịch qua “cò” vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn và đây chính là đối tượng làm cho giá BĐS có những biến động liên tục trong thời gian qua.
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS Việt Nam cũng giống như nhiều nước khác trên thế giới, đều có quá trình hình thành và sự phát triển khá giống nhau. Trên thực tế, thị trường BĐS của Việt Nam đang đi sau rất xa so với nhiều nước khác như Anh, Úc, Mỹ... Mặc dù đi sau thị trường bất động sản của New Zealand 20 năm nhưng các nhà hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam cũng đã có nhiều tiến bộ với việc dần đi lên chuyên nghiệp khi hình thành các công ty có tư cách pháp nhân, làm marketing chi tiết, cụ thể...
Phí môi giới cho thuê, bán nhà ở Newzeland có thể từ 3 - 5% nhưng hiệu quả giao dịch khá cao, người mua rất tin tưởng vào những nhà môi giới do phương cách bán hàng của họ đa dạng, có sức thuyết phục và được đảm bảo bằng giá trị của niềm tin. Cái mà các khách hàng cần chính là được tư vấn tỉ mỉ, chính xác về những gì liên quan tới mảnh đất, căn nhà định mua như phong thủy, giá cả, nguồn gốc… Và để tư vấn được điều đó, nhà môi giới cần phải có một kiến thức nhất định, chứ không thể “phán bừa” để thu phí giao dịch. Sau khi có giá của một dự án, nhà môi giới nên ghi chép lại, lập một biểu đồ thông tin để đối chiếu theo thời gian xem sự biến động của thị trường ra sao, phân tích nguyên nhân vì sao tăng giá... Nguồn thông tin này phải liên tục được cập nhật và lưu giữ cẩn thận để đối chiếu khi cần thiết.
Phương pháp bán hàng ở từng nơi cũng cần có sự khác biệt do bị chi phối bởi văn hóa vùng miền và đặc trưng tính cách của người dân từng địa phương. Người dân miền Bắc có tính ăn chắc, mặc bền nên việc xây dựng niềm tin của nhà đầu tư là rất cần thiết. Khi có được niềm tin của nhà đầu tư thì họ đồng thời cũng sẽ là khách hàng trung thành của nhà môi giới. Đối với nhà đầu tư khu vực phía Nam, họ ưa mạo hiểm và thích thử nghiệm với các hình thức mới nên cần đa dạng hóa các loại hình bán hàng và dịch vụ. Nhưng dù bán hàng theo phương thức nào thì yêu cầu cần có đối với bất kỳ nhà môi giới nào cũng đều phải là sự trung thực.
