Hỏi: Năm 1991 anh tôi và tôi mua 1 căn nhà trên khu đất 450m2 tại P.Bình Chiểu, Q.Thủ Đức (Tp.HCM) do anh đại diện đứng tên (tôi chưa đủ 18 tuổi). Năm 1999 có kê khai đồng sở hữu. Năm 1997 anh tôi xây thêm 1 căn nhà riêng.
Năm 1998 tôi xây 1 căn nhà riêng. Năm 2002 anh xây thêm 1 căn nữa (hỗ trợ chỗ ở cho anh em ruột). Nguồn gốc là do chủ cũ tạo lập năm 1966 để ở đến nay không đổi mục đích sử dụng. Nay vợ chồng anh và vợ chồng tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho 4 căn nhà trên thì giấy báo thuế tính cho chúng tôi như sau:
- Vị trí 1, hẻm cấp 2, đơn giá tiền sử dụng đất khu vực 3.500.000 đồng/m2
- Căn số 4A (tôi và anh đồng sở hữu) (58,6m2/ 2ngườix1.400.000đ)+(58,6m2/ 2x1.400.000x15) = 102.550.000 đồng
- Căn số 6 (anh và vợ) (105,7/2x1.400.000)+(105,7/ 2x1.400.000*1,5) = 151.217.000 đồng
- Căn số 8 (tôi và vợ tôi) (83,5/2x1400000)+(83,5/2x1400000x1.5) = 146.125.000 đồng
- Căn số 10 (tôi và anh) 173,6/ 2x 1.450.000x2 = 243.0404.000 đồng
Xin hỏi, cách tính thuế trên đã đúng chưa? Tổng diện tích đất của 4 căn nhà trên là 420m2 (đã trừ lộ giới) vậy tôi có thể gộp thành 2 thửa để được hưởng phần trong định mức cao nhất không phải đóng tiền sử dụng đất có được không?
(khongthanhphamnhan@... )
- Trả lời:
1. Về việc xác định tiền sử dụng đất:
Những dữ liệu mà ông nêu ra trong thư không đủ thông tin và căn cứ để xác định số tiền sử dụng đất được tính đúng hay sai. Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền khi lập phiếu chuyển đến Chi cục Thuế quận Thủ Đức sẽ xác định trường hợp của ông phải đóng tiền sử dụng đất theo những quy định cụ thể nào. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào đó để tính thuế cho người được cấp giấy chứng nhận.
Vì vậy, ông có thể căn cứ vào nội dung liên quan đến các điều khoản luật mà cơ quan có thẩm quyền đã xác định tại phiếu chuyển và đối chiếu với các chứng từ liên quan đến quá trình tạo lập nhà để xác định vấn đề trên.
2. Về việc nhập thửa
Theo thư trình bày, thực tế từ trước đến nay ông và người anh trai đã chia khu đất thành 4 căn nhà khác nhau, với 4 số nhà riêng biệt. Ông đã tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho 4 căn nhà, theo hướng 2 căn do hai anh em là đồng sở hữu và 2 căn còn lại do mỗi người sở hữu riêng với vợ của mỗi người. Hiện nay đã có giấy báo đóng tiền sử dụng đất.
Căn cứ điểm 1.5.2a, khoản 1, Điều 1 Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29-6-2011 của Bộ Tài chính, việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức.
Theo quy định này, việc xem xét tiền sử dụng đất trong hạn mức không tính theo hình thức cộng dồn hai thửa đất cho đủ với diện tích đất trong hạn mức của mỗi cá nhân, việc xác định diện tích đất trong hay ngoài hạn mức được xác định trên từng thửa đất, nếu thửa đất được lựa chọn để tính diện tích đất trong hạn mức cho dù thửa đất này chưa đủ hạn mức thì thửa đất còn lại đều tính là diện tích đất ngoài hạn mức.
Hiện nay không có quy định nào giải quyết như đề nghị của ông. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, ông có thể làm đơn xin rút hồ sơ, nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ông được rút hồ sơ thì ông nên xác định việc sở hữu chung với người anh ruột và sở hữu chung với vợ, nếu 2 căn nhà của ông liền thửa thì việc tách riêng ra làm 4 căn nhà với 4 số nhà khác nhau là không cần thiết.
Do vậy, ông nên nhập hai thửa đất liền nhau làm một thửa, nhưng việc nhập hai thửa đất làm một không có gì đảm bảo rằng sau này khi xin cấp giấy chứng nhận cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng cách tính tiền sử dụng đất như trường hợp có một thửa đất, bởi vì hiện nay chưa có quy định của pháp luật khi giải quyết trường hợp cụ thể của ông.
Trân trọng,
Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)
(Theo TTO)
