Trong thực tế có rất nhiều trường hợp một bất động sản (BĐS) bị bao quanh bởi các BĐS khác. Khi đó, nhu cầu về một lối đi qua những BĐS liền kề là rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt hàng ngày của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các bên cũng thỏa thuận được với nhau về việc mở lối đi riêng, bởi lẽ “tấc đất, tấc vàng” và tranh chấp là điều khó có thể tránh khỏi. Vậy những trường hợp lâm vào tình cảnh không có lối đi riêng cần phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
Theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS), quyền có lối đi riêng được coi là quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Theo đó, “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi”. Đồng thời, Điều 275 BLDS về lối đi qua BĐS liền kề quy định: “Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng. Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên BĐS liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS có mở lối đi. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.
Nếu BĐS liền kề đáp ứng các yếu tố trên thì những người có BĐS bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng. Đồng thời chủ sở hữu BĐS liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu này và sẽ được đền bù thỏa đáng. Nếu chủ sở hữu BĐS liền kề không đồng ý về vấn đề lối đi riêng, theo quy định của Luật Đất đai, các bên tranh chấp sẽ gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải cho các bên. Trường hợp không hòa giải được thì các bên có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Phán quyết của tòa án là phán quyết có hiệu lực pháp luật mà các bên phải tuân theo.
Trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai.
Trong bối cảnh dân số ngày càng gia tăng trong khi tài nguyên đất có hạn, tranh chấp về quyền sử dụng đất, đặc biệt là các tranh chấp về lối đi đang diễn ra ngày càng phổ biến. Quyền có lối đi riêng là một quyền chính đáng của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc và quyền này được pháp luật bảo vệ. Chủ sở hữu BĐS liền kề có lối đi qua không thể hạn chế quyền này.
Đồng thời, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc cũng không thể tùy tiện mở lối đi qua một BĐS khác không thuộc sở hữu của mình mà không hỏi ý kiến hay đền bù thỏa đáng cho chủ sở hữu. Các bên cần có tinh thần thiện chí để trao đổi, thỏa thuận với nhau nhằm mang lại lợi ích cho cả hai bên. Khi không thể thương lượng được thì các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Luật sư Phan Vũ Tuấn (Văn phòng Luật sư PHANS)
(Theo SGGP)
