Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải có sự bảo lãnh của ngân hàng, việc này theo đánh giá của Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách, tài chính tiền tệ quốc gia, TS. Trần Du Lịch, chính là biện pháp để lành mạnh thị trường, sàng lọc chủ đầu tư cũng như tránh tình trạng gia tăng đẩy giá BĐS, lộn xộn của thị trường.
-Tiến sĩ đánh giá như thế nào khi hiện có nhiều ý kiến đang cho rằng, những chủ đầu tư không yếu về năng lực tài chính thì việc nhờ đến sự bảo lãnh của ngân hàng cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai là không cần thiết?
Để lành mạnh hoá, sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư BĐS thì việc đòi hỏi phải có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng thương mại là cần thiết và hai việc này luôn song hành với nhau. Bởi những dự án đã được chủ đầu tư đem thế chấp ở các ngân hàng khác không thể nhận được sự bảo lãnh từ ngân hàng. Bên cạnh đó, khi lựa chọn các dự án bảo lãnh, các ngân hàng cũng nên vô cùng thận trọng, không những vậy, để tăng thêm uy tín của mình, các chủ đầu tư với uy tín sẵn có cũng cần có thêm sự bảo lãnh của ngân hàng và những dự án này cũng sẽ không gặp nhiều khó khăn đối với việc được ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh.
Tất cả các dự án bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh và không nên có bất cứ một trường hợp ngoại lệ nào. Có như vậy, tình trạng chủ đầu từ đẩy rủi ro cho người mua nhà, "tay không bắt giặc" mới chấm dứt, bởi không ít trường hợp người mua nhà "tay trắng" vì chủ đầu tư chiếm đoạt tiền của khách rồi bỏ trốn hoặc nếu không cũng ôm tiền đầu tư vào các lĩnh vực khác nhờ bán "khống" để lấy tiền.
Dù đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, nhưng cho đến nay chưa có nghị định hướng dẫn chi tiết của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, mặc dù vậy không thể có trường hợp ngoại lệ và phải kiên quyết thực hiện theo Luật.
Thay vì nhận nhà chậm tiến độ hay không nhận được nhà như đã xảy ra trước đây, người
mua sẽ sẵn sàng chịu thêm phí gộp vào giá bán vì chắc chắn được đảm bảo
về sự rủi ro sẽ xảy ra là rất thấp
- Nhưng thưa ông, giá BĐS sẽ tăng và người mua có nhu cầu nhà ở sẽ chính là đối tượng sẽ phải gánh chịu cuối cùng từ phí phát sinh từ việc bảo lãnh?
Có nhiều ý kiến cho rằng, do phí bảo lãnh sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá bán và chính khách hàng sẽ trực tiếp là người chịu chi phí này, chung quy lại, giá bán sản phẩm sẽ tăng vì bảo lãnh dự án. Nhưng thực tế, thay vì nhận nhà chậm tiến độ hay không nhận được nhà như đã xảy ra trước đây, người mua sẽ sẵn sàng chịu thêm phí gộp vào giá bán vì chắc chắn được đảm bảo về sự rủi ro sẽ xảy ra là rất thấp.
Khi dự án nhận được sự bảo lãnh của các ngân hàng thương mại, tiền sẽ được ngân hàng trả lại cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà. Hiện phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư và ngân hàng thoả thuận còn phí này vẫn chưa có quy định cụ thể nào. Mặc dù vậy, phí bảo lãnh sẽ càng thấp nếu chủ đầu tư càng có uy tín và mức phí cũng sẽ vô cùng cạnh tranh.
- Ông có cho rằng, việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thu hồi và xử lý nợ xấu?
Trên thực tế, các ngân hàng sẽ chỉ bảo lãnh đối với những dự án đang hoặc đã cho vay chứ không bảo lãnh cho những dự án đã được đem thế chấp ở các ngân hàng khác bởi chủ đầu tư. Điều này cũng sẽ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ thu hồi được nợ xấu. Mặc dù vậy, việc lựa chọn được đối tác tốt trên thị trường BĐS hiện nay đang được các ngân hàng vô cùng quan tâm nên họ sẽ chọn lọc kỹ lưỡng đối với dự án bảo lãnh.
Cũng không có gì khó hiểu bởi quyền lợi của toàn bộ khách hàng sẽ do chính ngân hàng đứng ra thay mặt chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm sau khi ký bảo lãnh. Với hình thức bảo lãnh này, thực trạng người người "đổ xô" vào kinh doanh BĐS cũng sẽ được giảm bớt, những chủ đầu tư có năng lực yếu kém cũng sẽ được sàng lọc cũng như hạn chế nợ xấu tăng do ngân hàng đẩy mạnh việc cho vay. Theo đó, không chỉ mức thanh khoản của dự án đươc tăng lên, ngân hàng cũng sẽ thuận lợi hơn trong việc thu hồi và xử lý nợ xấu, đồng thời tạo nên niềm tin cho giới đầu tư cùng người mua nhà.
- Thời gian qua, tình trạng dư nợ BĐS tăng có đáng ngại “bong bóng” không, thưa ông?
Tín dụng của ngành ngân hàng cho BĐS nếu so với đầu năm 2012 khi đang ở mức đáy thì cũng đã tăng từ từ 197.000 tỷ đồng lên tới 333.000 tỷ đồng và đạt mức tăng 70% vào tháng 3/2015 thì cũng không hẳn là quá lớn. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại ở đây đó là sẽ khó kiểm soát chặt chẽ được nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại đổ vào BĐS cũng như sự không chính xác của con số dư nợ tín dụng cho vay BĐS và thấp hơn so với thực tế mà các ngân hàng thương mại đã đưa ra từ trước đến nay.
Mặc dù vậy, thời gian qua, trước sự tăng mạnh của nợ xấu và những khó khăn của thị trường, đối với việc cho vay BĐS, các ngân hàng đã phải cẩn trọng rất nhiều và điều này cũng được ghi nhận trên thực tế vì các ngân hàng cũng chỉ cho vay vốn mua nhà đối với các cá nhân trong suốt thời gian qua.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
(Theo Sài Gòn đầu tư)
