Phần diện tích đã bị thu chênh từ trước đến nay tại các khu chung cư người mua khó có thể đòi lại được khi các chủ đầu tư đã cố tình "ăn tham". Trách nhiệm cuối cùng phải chăng lại đổ lên đầu cơ quan ban hành Thông tư 16? Nhưng chắc chắn cơ quan ban hành văn bản này không chấp nhận mình sai khi mà số tiền chênh lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.
Nếu không có những tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư suốt thời gian qua, chắc hẳn ít người biết các văn bản pháp luật nào đang được quy chiếu để hình thành nên diện tích và giá bán căn hộ của họ. Gần đây, với những cáo buộc Thông tư 16/2010/TT-BXD trái với các quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP… nhiều người mua nhà chung cư cho rằng, họ đã phải chịu thiệt hại rất lớn.
Bởi vì, chủ đầu tư khi tính diện tích căn hộ theo Thông tư này đã đưa cả phần cột, hộp kỹ thuật và tường vào, chứ không phải tính theo thông thủy như tại các văn bản luật cao hơn (Thông tư 16 có quy định cách tính này nhưng đa số chủ đầu tư không thực hiện).
Thông thủy là cách tính lòng nhà theo những nơi nước có thể lan tỏa và người mua nhà rất dễ đo đạc, tính toán được. Nhưng trên thực tế, nhiều chuyên gia đặt vấn đề: Trách nhiệm về những bức tường có thể được đóng đinh lên, đưa các thiết bị nằm chìm phía trong để tiết kiệm diện tích, tạo thêm không gian cho căn hộ sẽ thuộc về ai khi mà chủ đầu tư là người xây dựng nhưng không sử dụng, còn người mua lại sở hữu và trực tiếp dùng?
Tranh chấp về diện tích sử dụng cũng phải có hồi kết
Kết cấu của một tòa nhà bao gồm cả cột, hộp kỹ thuật, tường… là những yếu tố luôn được chủ đầu tư tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn, nhưng cũng ít ảnh hưởng nhất đến không gian sử dụng của khách hàng.
Ngược lại, yếu tố thẩm mỹ, tiện ích sử dụng cũng tác động đến kết cấu. Căn hộ càng cao cấp, diện tích cột, hộp kỹ thuật càng nhiều, tầng thấp diện tích này cũng sẽ lớn hơn tầng cao. An toàn, tính thẩm mỹ, tiện ích chắc chắn là điều kiện để người bán thuyết phục về tính ưu việt của sản phẩm căn hộ, còn người mua cũng cân nhắc để xuống tiền.
Nhưng mặt khác, đương nhiên, khi chủ đầu tư bỏ chi phí để xử lý cột, hộp kỹ thuật bao giờ cũng với mục đích thu lại lợi nhuận, hoặc chí ít phải được khấu trừ vào khâu nào đó, chứ không thể ôm để lỗ.
Cho nên, bản chất của những cuộc tranh chấp xảy ra xung quanh cách tính diện tích chung cư trong suốt thời gian dài vừa qua có phần là do chủ đầu tư “ăn quá dày” so với mức chi phí thực cho diện tích cột, hộp kỹ thuật. Khách hàng thì trong thời sốt nóng giá nhà đất rất tin tưởng ở chủ đầu tư và cũng có phần chủ quan, chỉ mong mua nhanh được căn hộ kiếm lời từ “lướt sóng” mà không quan tâm đến các điều kiện ràng buộc với quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Chỉ đến khi giá nhà đất xuống thê thảm, căn hộ không bán được, chủ đầu tư thúc nộp tiền thì người mua mới phát hiện chuyện văn bản chưa tương đồng với nhau, mà bên bán lại cứ áp mức tính diện tích sao cho cao nhất để người mua phải chịu.
Nhưng, nhìn nhận vấn đề dưới góc độ khác, các chủ đầu tư, giới chuyên môn cũng thống nhất rằng: Giá bán cả tòa nhà là tổng chi phí cộng với một tỷ lệ lợi nhuận nhất định, phù hợp với thị trường tại từng thời điểm (có trường hợp bán lỗ như sang nhượng dự án, phá sản giải thể DN, thu tiền về vì mục đích khác…).
Mà doanh thu bán tòa nhà là tổng giá bán của mỗi căn hộ. Các con số này đã được ấn định ngay từ đầu, cho nên số tiền người mua phải trả cho mỗi m2 sàn chỉ là kết quả của phép chia giữa tổng giá bán căn hộ (số bị chia) với diện tích sàn (thương số).
Khi thương số càng lớn với số bị chia không thay đổi thì đương nhiên giá mỗi m2 sàn sẽ giảm xuống. Để giá bán mỗi m2 thấp hòng kích thích người mua ký kết hợp đồng, chuyện chủ đầu tư áp dụng cách tính cả cột, hộp kỹ thuật, tim tường như tại Thông tư 16 là điều dễ hiểu. Bởi chung quy, hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự, chủ đầu tư và khách hàng cùng thống nhất, chấp nhận các điều kiện, “thuận mua, vừa bán”.
Khách hàng mua nhà tại các dự án chung cư chỉ có thể đủ điều kiện đòi được khoản tiền chênh giữa tính diện tích theo thông thủy và theo hợp đồng nếu chứng minh Thông tư 16 là sai, hợp đồng áp dụng điều khoản về tính diện tích sở hữu riêng theo Thông tư 16 là trái quy định pháp luật và không có hiệu lực.
Nhưng có một điều chắc chắn rằng, chủ đầu tư không dễ trả lại phần tiền thu chênh này. Trách nhiệm cuối cùng phải chăng lại đổ lên đầu cơ quan ban hành Thông tư 16? Hàng nghìn tỷ đồng tiền chênh, chắc chắn sẽ là điều kiện để cơ quan ban hành văn bản này không chấp nhận mình sai.
Ngược lại, sẽ chỉ bức xúc hơn khi vấn đề được phát hiện lại không giải quyết thỏa đáng. Người mua không chấp thuận khi cái “thiệt” của mình chưa được ghi nhận, hồi đáp. Kẻ bán chót “tham ăn” không được cảnh cáo, răn đe, luận tội quá khứ. Sự việc đã xảy ra, thật khó để giải quyết nhưng không phải không có lời kết. Cần có thời gian và sự đồng thuận của tất cả các bên, chứ không phải diện tích đo lại bao nhiêu và giá mỗi m2 tính thế nào.
Mà để giải quyết các tranh chấp về diện tích chung cư hiện nay, không thể đổ hết trách nhiệm thực hiện hợp đồng đã ký cho khách hàng, cũng như phủi trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tính diện tích căn hộ không theo thông thủy. Con đường đến đồng thuận, hai bên chắc chắn phải cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ tài chính, quyền sở hữu ngay trong từng bức tường, cây cột, hộp kỹ thuật…
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh 5 sàn giao dịch bất động sản (G5): Sẽ phải tính lại đơn giá/m2 Thông tư 16 có 2 cách tính diện tích căn hộ là theo tim tường và tính theo thông thủy, tùy theo thỏa thuận giữa khách hàng và DN với nhau. Hầu hết các chủ đầu tư đều tính theo tim tường, không tính theo thông thủy, vì như thế có lợi về diện tích, giảm giá bán trên mỗi m2. Dù theo cách tính nào, giá căn hộ sẽ như nhau. Tuy nhiên, các chủ đầu tư khi làm hộp kỹ thuật to quá đã chiếm nhiều diện tích sử dụng của khách hàng, nhưng vẫn phải tính tiền nên khách hàng xót ruột. Thực tế, cách tính mới theo Thông tư 03 khiến người dân cảm thấy rõ ràng hơn, dễ kiểm tra hơn. Theo thông tư 03 giá sẽ điều chỉnh theo diện tích hẹp lại, lên giá trên từng m2 thì tổng giá trị căn hộ không thay đổi. Trong lúc các chủ đầu tư tiết giảm rất nhiều chi phí để cho giá thấp xuống, thì bây giờ phải tính lại như thế nào để điều chỉnh giá theo diện tích nhỏ đi, giá mỗi m2 lại tăng lên... Ông Trịnh Thanh Huy, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Bình Thiên An: DN sẽ gặp nhiều khó khăn Tiêu chí của DN chúng tôi là luôn làm đúng theo các quy định của pháp luật. Khi Thông tư 16 được áp dụng, trong văn bản quy định như thế nào thì DN sẽ thực hiện như vậy. Hiện tại, chúng tôi cũng tiếp nhận được nhiều ý kiến từ phía khách hàng, thắc mắc về phương án mà công ty sẽ áp dụng sau khi Thông tư 16 ra đời và sắp tới là Thông tư 03 có sửa đổi đôi chút. Hiện chúng tôi chưa đưa ra phương án thống nhất nhưng đối với những hợp đồng đã ký và chưa ký, thời gian tới công ty sẽ tổng hợp các ý kiến rồi thống nhất đưa ra quyết định là sẽ tính toán phù hợp nhất cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu thay đổi cách tính, dự kiến giá mỗi m2 nhà sẽ phải tăng lên. Trong khi đó, dự án Đảo Kim Cương có mức giá đã bán rất cao, từ 6 – 10 nghìn USD/m², trong khi hiện nay chỉ 3,5 – 5 nghìn USD/m². Kèm theo đó là những rắc rối về mặt sổ sách, giấy tờ nếu điều chỉnh. Trên thực tế, với cách tính cũ, chúng tôi không nghĩ rằng chủ đầu tư hưởng lợi nhiều trong khi các chủ hộ mua nhà là người thiệt thòi. Trước hết, việc thay đổi cách tính hay không do chủ đầu tư và chủ nhà thỏa thuận với nhau. Thứ hai, theo cách tính cũ, đối với các dự án đã đi vào hoạt động và hợp đồng chung 1 mẫu tính thì mức phí sẽ không có gì thay đổi. Nhưng đối với những dự án dở dang, đang xây dựng và đang bán hàng hoặc dự án ký hợp đồng với khách hàng, nay việc thay đổi cách tính theo ý từng chủ nhà cũng là cả một vấn đề lớn cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, chúng tôi đã hoạch định rất rõ ràng, chia sẻ thông tin một cách minh bạch để các bên cùng giúp đỡ nhau. Theo phân tích của một số luật sư, đại diện người mua nhà, các quy định về cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 có những điểm “cơi nới” so với các văn bản pháp luật cao hơn. Cụ thể, tại khoản 2 và 3, điều 70, Luật Nhà ở năm 2005: Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (có cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó)... Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ... Tại điều 49, Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Phần sở hữu riêng trong chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ… Phần sở hữu chung của chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ... Theo điểm a, khoản 8, điều 4, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 của UBND TP. Hà Nội: Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: ... khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ. |
(Theo TBNH)
