Để quản lý thị trường bất động sản (BĐS) theo các chuyên gia Nhật Bản cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS, đã là bong bóng thì không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ.
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản (SuMi TRUST) tổ chức hội thảo "Quản lý thị trường BĐS và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam" tại Hà Nội vào ngày 6/8.
Chuyên gia Nhật Bản cho rằng, hiểu được đặc tính của bong bóng BĐS để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa.
Đó là một trong những kinh nghiệm của Nhật Bản sau khi quốc gia này nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế Nhật khủng hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường.
| Hội thảo thu hút đông đảo doanh nghiệp, chuyên gia, cơ quan quản lý Nhà nước. |
Ngoài ra, phía Nhật Bản cũng khuyến cáo các định chế tài chính Việt Nam cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng bởi kinh nghiệm của Nhật Bản cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.
Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm... còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013.
Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%). Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ...
Vì vậy, theo các chuyên gia, kinh nghiệm cho Việt Nam thậm chí còn phải xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng đối với những ngân hàng mà nợ xấu có nguồn gốc từ BĐS quá cao. Trước đây, Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém, các chuyên gia Nhật Bản khuyến cáo, Việt Nam cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ.
