Dù giá thuê giảm mạnh nhưng vẫn không giúp công suất thuê cải thiện, đây là thực trạng chung đối với hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS cho thuê trong quý II/2014.
Giá thuê giảm, tỷ lệ mặt bằng trống vẫn cao
Thị trường cho thuê quý II/2014 đón nhận những tín hiệu không mấy khả quan từ mọi phân khúc: mặt bằng bán lẻ trung cấp có sự cải thiện về tỉ lệ trống nhưng giá thuê giảm, phân khúc căn hộ và văn phòng cho thuê không giữ được phong độ như những tháng đầu năm.
Phân khúc mặt bằng bán lẻ: Theo khảo sát từ Ban Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, tại thị trường Hà Nội trong quý II/2014, mức giá thuê trung bình của phân khúc mặt bằng bán lẻ tiếp tục giảm xuống 30 – 35 USD/m2/tháng thay vì mức giá 33-40 USD/m2/tháng như trong quý I. Giá thuê giảm đối với cả 2 khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm, giảm ở cả dự án cũ và dự án mới mở. Tỷ lệ trống không cải thiện, công suất thuê không tăng cho thấy thị trường đang đứng trước một mùa kinh doanh ảm đạm. Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có tăng nhưng tỷ lệ các cửa hàng hoàn trả mặt bằng lại cao hơn quý I.
Thị trường Tp.HCM cũng đón nhận những tín hiệu bi quan khi giá dù có giảm nhưng tỷ lệ thuê vẫn thấp hơn quý I. Công suất thuê ở khu vực ngoại thành thấp hơn khu trung tâm Q1, Q3, Q10, Tân Bình, Bình Thạnh. Giá thuê mặt bằng khu trung tâm giao động từ khoảng 2000- 5000 USD/tháng, ngoại thành thì từ 1000 -2.5000 USD/tháng tùy diện tích, mức giá thuê tuy có giảm nhưng lại ổn định hơn so với quý I/2014. Giai đoạn đầu tháng 4, nhu cầu thuê mặt bằng, cửa hàng bán lẻ khá nhộn nhịp, không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài, các thương hiệu trong nước cũng săn lùng mặt bằng nhằm mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên 2 tháng trở lại đây, nhu cầu thuê đã giảm đi đáng kể, ngoài các thương hiệu kinh doanh ăn uống như Ministop, FamilyMart, Daiso, Startbuck, Mc Donald … có nhu cầu mở rộng, khối bán lẻ hầu như rơi vào tình trạng hoạt động cầm chừng, nhu cầu thuê mướn mặt bằng cũng hạn chế.
Từ quý III/2014 cho tới cuối năm, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường. Q1, Q2 và Q7 chiếm diện tích bán lẻ tương lai lớn nhất trong tất cả các quận, khoảng 63% tổng nguồn cung tương lai. Theo nhận định của Batdongsan.com.vn, với việc mở rộng liên tục diện tích bán lẻ như hiện nay, trong các quý tiếp theo, áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng lớn, giá thuê khả năng sẽ tiếp tục dịch chuyển theo hướng giảm.
Văn phòng cho thuê: Không duy trì được diễn biến tích cực từ những tháng đầu năm, thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê trên cả nước hoạt động khá trầm lắng, giá thuê và công suất thuê đều giảm so với quý I/2014.
Qua khảo sát từ Batdongsan.com.vn, tại Tp.HCM giá thuê văn phòng hạng A hiện chỉ còn 25-35 USD/m2/tháng, giảm 7,3%; hạng B là 13- 25 USD/m2/tháng, giảm 9%; văn phòng hạng C có giá thuê giảm mạnh nhất từ 13 -19USD/m2/tháng xuống còn 9-15 USB/m2/tháng, giảm hơn 15%. Nhìn chung toàn thị trường, giá thuê trung bình đã giảm hơn 9,7% so với quý trước. Đúng với nhận định về thị trường của các chuyên gia, văn phòng hạng C đang dẫn dắt thị trường với công suất thuê được đánh giá là khả quan nhất.
Tòa nhà Grand Plaza (Trần Duy Hưng)
Tình hình cũng không khá hơn tại thị trường Hà Nội, những điểm được xem là “khu đất vàng” nhiều nhà đầu tư “ao ước” hiện vẫn trong tình cảnh “dài cổ” chờ khách. Từ khu tổ hợp văn phòng cao cấp hạng A tại Grand Plaza (Trần Duy Hưng), tòa nhà CEO Vinaconex (Phạm Hùng), tới các văn phòng hạng B và C tại nhiều phố lớn như phố Huế, Bà Triệu, Thái Hà… tình hình cho thuê đều kém sáng sủa. Hiện tại nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội đang dư thừa. Hà Nội có 21 tòa nhà hạng A, 53 tòa hạng B và 79 tòa hạng C hiện đang cho thuê. Áp lực nguồn cung cộng với thu cầu hạn chế từ thị trường ép giá thuê văn phòng tiếp tục giảm. Hiện tại giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội từ 15-35USD/m2/tháng, giảm 5- 7% so với quý I, hạng B giá chào thuê từ 10 - 22 USD/m2/tháng. Nhu cầu hiện tại của khách hàng chủ yếu là các văn phòng có diện tích nhỏ từ 30-80m2, giá thuê thấp 7 - 20 USD/m2/tháng.
Anh Trương Thành Nam, trưởng phòng kinh doanh công ty BĐS Phú Thịnh nhận định, giá thuê không phải là yếu tố khiến thị trường ảm đạm, giá thuê hiện nay đã ở mức rất thấp nhưng công suất thuê không tăng là do hoạt động kinh doanh không còn sôi động, doanh nghiệp không có nhu cầu mở rộng kinh doanh. Các công ty mới hiện chuộng các văn phòng nhỏ, vị trí trung tâm nên các khu văn phòng lớn dù giá đã giảm sâu nhưng vẫn khó có khách. Xu hướng doanh nghiệp giảm chi phí cố định cho việc thuê văn phòng đã kéo theo nhiều thay đổi trên thị trường văn phòng cho thuê. Các doanh nghiệp chuyển từ văn phòng trung tâm giá thuê cao sang những cao ốc mới. Trong khi đó, với những doanh nghiệp quy mô nhỏ, mới thành lập, vốn ít thì mô hình “văn phòng chia sẻ” là tiết kiệm hơn cả.
Để đối phó với sự ảm đạm của thị trường, nhiều khu văn phòng ở cả Hà Nội và Tp.HCM đang có xu hướng chia nhỏ diện tích thuê hay bán đứt văn phòng cho thuê. Tại Hà Nội, các dự án công bố bán sàn văn phòng có thể kể đến: Sàn văn phòng tòa nhà HH3 Mỹ Đình, sàn văn phòng N05 tòa nhà 25T1 tại Khu đô thị Đông Nam, Tòa nhà văn phòng cao cấp MCS Tower… Ở Tp.HCM thì có các tòa nhà như AB Tower, Petroland Tower, Ben Thanh Times Square…Để tối ưu hóa việc tiếp cận khách hàng từ các tập đoàn lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những dự án mới gần đây đưa ra diện tích sàn khá linh động. Dự án The Prince, mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi, đưa ra mô hình văn phòng Smart Office với các loại diện tích chỉ từ 15m2, 17m2, 20m2…Tương tự, dự án SSG Tower, môi giới cũng chào bán sàn văn phòng với diện tích đa dạng 76m2, 160m2, 180m2…
Phân khúc căn hộ cho thuê: Phân khúc căn hộ cho thuê cũng trong tình trạng giảm giá, giảm khách thuê so với quý trước. Một số dự án căn hộ cao cấp như SaiGon Pearl, City Garden, Indochina Park Tower, The Vista… giá thuê giảm từ 900 – 1800 USD/tháng xuống còn 700 – 1200USD/tháng, nhu cầu thuê không tăng so với quý I. Các chung cư cũ giá thuê hạ xuống còn 3- 7tr/tháng vẫn khó kiếm khách thuê. Căn hộ dịch vụ chịu sự cạnh tranh lớn nên giao dịch trầm lắng, xu hướng hiện tại của thị trường là mua các căn hộ chung cư mới và cho thuê lại với mức giá cạnh tranh nên căn hộ dịch vụ sẽ vẫn còn phải chật vật tính toán đầu ra.
So với TpHCM, phân khúc căn hộ cho thuê ở Hà Nội dù có giao dịch khả quan nhưng sức thuê không cao và giá thuê cũng giảm nhẹ. Hiện tại giá thuê trung bình cho một căn hộ 2-3 phòng tại khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm có mức giá từ 8-12tr/tháng. Trên trục đường Lê Văn Lương, khu vực tòa nhà HH2 Bắc Hà, Trung Văn giá thuê ở mức 7 -12tr/tháng/căn. Cùng trên tuyến Lê Văn Lương nhưng kéo dài xuống khu vực Dương Nội, Văn Khê - Hà Đông giá thuê “mềm” hơn, dao động từ 4-7tr/tháng/căn. Đơn cử, khu đô thị Dương Nội của chủ đầu tư Nam Cường hiện đang cho thuê căn 56m2 gồm 2 phòng ngủ là 4tr/tháng, căn 80m2 là 5tr/tháng. Chung cư mini giá phổ biến khoảng từ 2-4tr/tháng/căn từ 15 -25m2. Đây là phân khúc có lượng khách nhiều nhất vì diện tích phù hợp, giá thành rẻ và vị trí đẹp.
Theo Ông Lưu Kỳ Nhân, Giám đốc công ty BĐS Visland, nguyên nhân khiến thị trường cho thuê trong quý II hoạt động ảm đảm là do hiện tại do nguồn cung mặt bằng cho thuê tăng mạnh, lượng khách hàng tiềm năng mà khối cho thuê hướng đến là các doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài hoạt động không được như kỳ vọng. Lượng sản phẩm mới đổ vào thị trường ngày một nhiều hơn trong khi các dự án cũ vẫn chưa tìm thấy đầu ra tạo nên sức ép cạnh tranh đẩy giá thuê ở cả dự án cũ và mới xuống thấp. Trong quý III/2014, khoảng 300.000 m² sàn văn phòng cùng với hàng loạt dự án nhà ở vừa chào bán ra thị trường, nguồn cung mới tăng, nguồn cung cũ ứ đọng tiếp tục tạo áp lực lớn về giá và đầu ra lên toàn thị trường.”
BĐS nghỉ dưỡng cho thuê chịu ảnh hưởng của tình hình biển Đông
Dự án The Costa Nha Trang
Thị trường BĐS nghỉ đang vào mùa cao điểm du lịch nhưng các khách sạn, resort, dự án căn hộ cao cấp đầu tư cho thuê tại đây hoạt động không mấy sôi nổi. Công suất thuê có giảm so với mùa du lịch của các năm trước, lượng khách du lịch không cao so với giai đoạn đầu năm. Cuối tháng 6, công suất thuê giảm rõ rệt do ảnh hưởng tình hình biển đông. Khách du lịch Trung Quốc vào Đà Nẵng giảm 95% trong khi tỷ trọng khách Trung Quốc so với tổng số lượng khách nước ngoài đến Đà Nẵng chiếm 45-50%. Công suất thuê khách sạn ven biển chỉ đạt 80-85%, trong khi các năm khác là 100%. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tuy không cao như mọi năm nhưng khách du lịch nội địa lại gia tăng, chiếm 80% tổng số khách. Các khách sạn, căn hộ cho thuê trung cấp có tỷ lệ lấp đầy gần 90%, giá thuê từ 200 -500 nghìn/đêm tăng lên 700 nghìn – 1.5 triệu/đêm, khách sạn hạng sang giá khoảng 70 -100USD/đêm và các khách sạn cao cấp thì giá thuê từ 100 – 300USD/đêm tùy phòng.
Ông Nguyễn Hoàng Quốc Nam, Quản lý kinh doanh dự án The Costa Nha Trang cho biết, từ tháng 4-7 là thời điểm du lịch, các khu du lịch như Nha Trang, Phú Quốc, Đã Nẵng đón một lượng lớn khách trong nước. Tuy nguồn khách quốc tế bị thu hẹp do các tour từ Trung Quốc bị hủy nhiều nhưng du khách từ Châu Âu có chiều hướng tăng. Riêng phân khúc Resort, khách sạn và nhà nghỉ cao cấp tỷ lệ khách tăng hơn 30% so với quý I, dù giá thuê có tăng nhưng lượng khách tìm thuê vẫn đông, ở các khu du lịch lớn vẫn kín phòng thuê. Cao điểm của mùa du lịch là vào khoảng tháng 7-9 nên trong thời gian tới hoạt động của phân khúc nghĩ dưỡng vẫn khả quan.
