Có hiệu lực từ ngày 1/7/2007, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, chế định luật này cũng đã bộc lộ không ít bất cập. Mới đây, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đã được lấy ý kiến nhưng giới chuyên môn cũng đã nhìn thấy một số điểm chưa hợp lý của Dự thảo này.
Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã có một số kiến nghị sửa đổi
Luật Kinh doanh BĐS chưa đề cập đến nền đất
Một nội dung đáng chú ý được đề cập đến trong trong Dự thảo Luật sửa đổi là quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, gồm các loại nhà, công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân. Đối với quy định này của Dự thảo, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 5 loại BĐS nữa là “nền nhà”. Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị bổ sung một loại BĐS nữa được đưa vào kinh doanh là “dự án đầu tư phát triển BĐS”.
Hai nội dung kiến nghị này được cho là quan trọng và sát sườn với thực tiễn. Chỉ riêng Tp.HCM đang có hàng trăm doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS với sản phẩm “nền nhà” và cũng có hàng trăm doanh nghiệp “kẹt” với hàng loạt “dự án đầu tư phát triển BĐS”.
Công ty Savills Việt Nam cho biết, thống kê hết quý II/2014 cho thấy, tại Tp.HCM có tổng nguồn cung biệt thự, nhà liền kề trên thị trường sơ cấp vào khoảng 1.140 căn. Tương lai, nguồn cung này được dự đoán sẽ là 53.500 căn đến từ 137 dự án. Đó là chưa kể sẽ có thêm khoảng 1.370 căn từ 10 dự án được kì vọng sẽ tham gia thị trường trong năm nay. Từ thức tế này, nếu không bổ sung loại hình đất nền vào các sản phẩm được đưa vào kinh doanh của luật, sẽ có nhiều doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật. Đồng thời, doanh nghiệp cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc giải quyết đầu ra cho sản phẩm của mình.
Luật Kinh doanh BĐS cũng bỏ quên "quyền” thế chấp BĐS hình thành trong tương lai
Theo quy định tạ khoản 5 điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai tại ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó. Bên cạnh đó, Liên Ngân hàng Nhà nước – Bộ Xây dựng – Bộ Tư pháp – Bộ TN&MT cũng đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014-TTLT-NHNN-BXD-BTNMT ngày 25/04/2014 cho phép thế chấp BĐS thương mại hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lại "quên" không đề cập đến nội dung này. Do vậy, HoREA đã kiến nghị bổ sung quy định cho phép thế chấp BĐS hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của thị trường và của người tiêu dùng.
Thực tế thời gian qua cho thấy, thị trường vẫn có những giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và người mua BĐS với ngân hàng để vay vốn.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để lấy nguồn vốn phát triển tiếp dự án địa ốc đang dang dở hoặc chỉ mới triển khai. Thực tế này của thị trường được nhìn nhận là "đi trước" Luật. Tuy nhiên, việc “linh động” này cần được Luật hóa để các quy định tại các văn bản dưới luật sẽ rõ ràng, minh bạch hơn.
Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM
(Theo DĐDN)
