Theo Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện nay có hai hình thức chuyển nhượng dự án BĐS phổ biến là chuyển nhượng vốn góp trong doanh nghiệp đầu tư dự án hoặc chuyển nhượng dự án. Vấn đề đặt ra là các điều luật liên quan đến hai hình thức này cần được cụ thể hóa theo hướng vừa đảm bảo sự minh bạch, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án theo từng phần và toàn phần thay cho một hình thức duy nhất là chuyển nhượng toàn dự án như quy định hiện hành.
Trên thực tế, chuyển nhượng dự án “núp bóng” hình thức chuyển nhượng vốn vẫn là phương án lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư. Khó khăn thủ tục chỉ là một phần của vấn đề. Mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư vẫn là cách thức tối đa lợi ích trong giao dịch, vì không có gì đảm bảo hình thức chuyển nhượng dự án sẽ tối đa được lợi ích của các bên.
Theo quy định hiện nay, mức thuế suất thu nhập doanh nghiệp chung (22%) được áp dụng cho cả hoạt động chuyển nhượng vốn và BĐS. Tuy nhiên, do có sự khác nhau trong cách xác định thu nhập tính thuế liên quan đến giá trị các khoản thu nhập chịu thuế cũng như các khoản khấu trừ với đặc thù đối tượng điều chỉnh, nên doanh nghiệp chỉ cần so sánh và hợp lý hóa các khoản đầu tư là có thể chọn cho mình phương án khả thi là chuyển nhượng phần vốn góp hay chuyển nhượng tài sản theo dự án.
Thực tế, nhiều doanh nghiệp đi “đường tắt” để chuyển nhượng dự án, vì khi tham gia giao dịch, các bên đều đạt được mục đích mua bán, đồng thời bên chuyển nhượng có thể tránh được khoản thuế chuyển nhượng vốn dưới nhiều hình thức khác nhau như đã từng xảy ra trong một số thương vụ gần đây.
Do vậy, dù tháo gỡ về thủ tục là cần thiết nhưng nếu không tính đến yếu tố quyền lợi của nhà đầu tư thì sẽ khó tránh khỏi những biểu hiện né tránh, “lựa chọn” luật áp dụng trong các giao dịch chuyển nhượng mua bán dự án. Cần các quy định điều tiết lợi ích.
Từ thực tế trên, xin nêu ra 2 vấn đề:
Một, nếu cho phép doanh nghiệp có "quyền” lựa chọn cách thức chuyển nhượng dự án, thì Nhà nước không quản lý được giao dịch cũng như các rủi ro phát sinh do thiếu cơ chế hiệu quả, quản lý sẽ không theo kịp với thực tế.
Chuyển nhượng dự án áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh BĐS như lâu nay là chưa đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư liên quan đến một số điều kiện chuyển nhượng, như phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và bồi thường giải phóng mặt bằng.
Trong khi nếu mặc nhiên thừa nhận cho chuyển nhượng vốn để hợp thức hóa mua bán dự án, Nhà nước sẽ không kiểm soát được các yêu cầu pháp lý và thực tế của việc chuyển nhượng như tư cách, năng lực tài chính của chủ đầu tư kế thừa, các cam kết đảm bảo quyền lợi khách hàng sau chuyển nhượng.
Hai, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định bổ sung hình thức chuyển nhượng từng phần dự án. Song hình thức này chỉ giải quyết được một số vướng mắc xung quanh thủ tục, tạo điều cho doanh nghiệp chuyển nhượng dự án dễ dàng, không có gì đảm bảo rằng các bên sẽ không tìm cách chuyển nhượng dự án bằng cách này hay cách khác có lợi hơn khi điều kiện cho phép.
Tôn trọng “quyền lựa chọn” là cần thiết, song để tránh những bất bình đẳng, các cơ quan chức năng cần tính đến các quy định điều tiết lợi ích giữa các phương án.
Ví dụ, quy định về thuế cho hai hoạt động chuyển nhượng cần phản ánh được những khác biệt về đối tượng, đặc thù chi phí, các khoản hạch toán tính thuế thu nhập doanh nghiệp, làm cơ sở phân loại, dự phòng các tình huống tính thuế mà các bên có thể tận dụng. Bởi hiện nay cùng một mức thuế suất nhưng lại tính trên hai mức thu nhập khác nhau của hai trường hợp chuyển nhượng là điều kiện dễ dàng cho các hành vi trục lợi.
Chuyển nhượng vốn: Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng - Giá mua của phần vốn chuyển nhượng - Chi phí chuyển nhượng
Chuyển nhượng BĐS: Thu nhập tính thuế bằng = Thu nhập chịu thuế trừ - Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)
(Xem thêm Thông tư 123/2012/TT-BTC)
Về thủ tục, nếu các bên lựa chọn chuyển nhượng vốn (tỷ lệ sở hữu đủ kiểm soát doanh nghiệp sau mua bán) thì cần xem xét thêm điều kiện kiểm soát chuyển đổi liên quan đến dự án trước, sau giai đoạn hoàn thành giao dịch phù hợp với các quy định chuyên ngành (Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở…) nhằm tránh những rủi ro cho các bên liên quan, đồng thời tạo cơ sở phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình.
LS. HUỲNH TRUNG HIẾU
(DNSG)
