Qua hơn hai năm kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) có hiệu lực (1/7/2007), quy định các mua bán BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS. Tuy nhiên, đa số người dân không "mặn mà" khi lên sàn. Vì sao?
Khách hàng tìm kiếm thông tin tại sàn giao dịch BĐS
Theo khảo sát của LandToday.net, phần đa các sàn giao dịch đều thu một khoản phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi bất động sản giao dịch thành công. Khoản phí này so với phí môi giới của "cò" đất khác thì cao hơn rất nhiều. Chẳng hạn, khi khách hàng bán thành công 1 căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ đồng. Nếu giao dịch này thành công thì sẽ mất khoản phí cho sàn BĐS là: 1,5 tỷ đồng x 2% = 30 triệu. Đây là khoản tạm hiểu là "phí môi giới", chưa kể phải nộp các loại phí, lệ phí khác theo quy định của Nhà nước cũng như "lằng nhằng" các thủ tục giấy tờ liên quan.
Thế nhưng, cũng bán 1 căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ đồng như trên, nếu giao dịch qua "môi giới" tại một số văn phòng nhà đất thì "phí môi giới" lại..... tùy tâm của gia chủ. Thông thường khoảng 10-15 triệu đồng.
Anh Nguyễn Đình Trường (Định Công, Q.Hoàng Mai) hiện đang rao bán 1 căn hộ chung cư Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, phần đa những người ngại qua sàn đều là giới đầu tư "mua đi, bán lại", họ cũng không quan tâm nhiều đến vấn đề "thủ tục sang tên" bởi họ là những người không có nhu cầu thực sự về nhà ở mà chủ yếu là kinh doanh. Vì thế, chỉ cần giao dịch nhanh, có lãi.
"Đằng nào cũng mất tiền môi giới, thà qua "cò" vừa rẻ, vừa nhanh", anh Trường cho biết.
Mặc dù người dân được khuyến cáo nên mua bán BĐS qua sàn vì ở đó các chuyên viên BĐS sẽ tư vấn cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục pháp lý…nhưng nhiều người đến mua BĐS phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu.
Theo ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành mạng các sàn phía Bắc, lượng giao dịch qua hơn 50 sàn của mạng này cũng chưa nhiều. Tình trạng giao dịch ngầm “trao tay”, đặc biệt là các dự án mua đi bán lại diễn ra phổ biến.
Một thực tế khác, doanh nghiệp có BĐS cần bán thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các “cò” BĐS chuyên nghiệp. Người mua thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng “để nhanh được việc”.
Thừa nhận việc triển khai giao dịch BĐS qua sàn vẫn rất khiêm tốn, song theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nguyên nhân là do tính chất mới mẻ của quy định. Tuy nhiên trên thực tế, Nghị định 153/NĐ-CP quy định giao dịch BĐS qua sàn được ban hành từ năm 2007, Thông tư 13 hướng dẫn triển khai Nghị định này của Bộ Xây dựng cũng ra đời từ năm 2008. Độ giãn để chính sách đi vào thực tế đã là một năm, rõ ràng việc giao dịch qua sàn ì ạch không thể đổ lỗi cho quy định còn “mới”.
Số giao dịch BĐS thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và "ăn tiền" dịch vụ. Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách, nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải "quay cuồng" trong ma trận "tung hứng" của giới đầu cơ và cò mồi.
"Phải quy chuẩn và chuyên nghiệp"
Mặc dù các sàn BĐS còn gặp rất nhiều hạn chế nhưng cũng không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn BĐS sẽ mang tới khi đã đi vào quy chuẩn như giảm đi tình trạng “cò mồi” vòng vo, đẩy giá bất động sản về gần với giá trị thực hơn.
Bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Kinh doanh BĐS (Bộ Xây dựng), khuyến cáo "Sự am hiểu của người dân cũng có giới hạn và người làm chuyên nghiệp về BĐS sẽ giúp được cho cả người bán và người mua. Hơn nữa, các giao dịch ngoài sàn thường dễ xảy ra rủi ro do không có đủ thông tin về tình trạng tổng thể của BĐS nên đã có rất nhiều trường hợp tiền mất tật mang, khiếu kiện kéo dài từ các giao dịch này"
Để khắc phục những hạn chế vừa nêu trên của các sàn BĐS ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường góp ý: “Về tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, “bàn tay vô hình” của thị trường tự nó sẽ sàng lọc để loại bỏ đi những sàn năng lực kém, hoạt động không hiệu quả và cũng tự thị trường sẽ tạo điều kiện phát triển cho những sàn năng lực tốt, mang lại hiệu quả cho những người tham gia. Về phía quản lý nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, theo tôi, quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn".
Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn.
Theo Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam ngoài việc cần tiếp tục hoàn chỉnh các quy định của pháp luật, các sàn giao dịch BĐS cần phải làm tốt hơn công việc của mình để thu hút người dân tự nguyện tham gia. Chẳng hạn, ngoài việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc tìm hàng, làm các thủ tục, thì mỗi sàn cần trở thành trung tâm công chứng để phục vụ khách hàng tốt hơn.
Liên quan đến vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định: Tới đây Bộ sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu BĐS không được giao dịch qua các sàn giao dịch BĐS sẽ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính và BĐS phải được khôi phục lại tình trạng ban đầu để đưa ra sàn giao dịch.
Ông Nam cũng lưu ý thêm đối với việc giao dịch giữa người sở hữu và người khác mà sản phẩm đó đã được giao dịch qua sàn thì không bắt buộc phải qua sàn giao dịch.
