Hỏi: Năm 1994 UBND xã Diễn Trường, huyện Diễn Châu (Nghệ An) có thông báo bán đất ở (đất thổ cư), gồm tuyến quốc lộ 1A và một số trục đường chính trong xã để lấy tiền xây dựng các công trình phúc lợi.
Gia đình tôi có mua được một lô đất diện tích 367m2 thuộc khu dân cư xóm 5 với giá 6 triệu đồng (bao gồm cả tiền làm sổ đỏ) có hóa đơn chứng từ đầy đủ.
Nhưng 18 năm qua gia đình tôi chờ đợi vẫn chưa có sổ đỏ. Năm 2009, tôi lên xã hỏi thì địa chính xã trả lời trường hợp này làm sót. Sau đó tôi đã làm hồ sơ đầy đủ theo hướng dẫn của địa chính xã để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2010 hồ sơ được gửi vào Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Diễn Châu. Tháng 4/2011, một cán bộ phòng về thẩm định và hứa sau 3 tháng nữa gia đình tôi được cấp sổ đỏ, nhưng đến tháng 8/2012 ông đưa hồ sơ lại và nói Chi cục Thuế Diễn Châu yêu cầu chúng tôi phải nộp 50% giá đất hiện hành.
Ngày 20/8/2012, tôi đến Phòng Tài nguyên - môi trường Diễn Châu gặp trưởng phòng, ông trả lời nghị định 120 chỉ áp dụng đối với người chiếm dụng làm nhà trên đất trái phép nên chi cục thuế áp dụng nộp 50% giá đất hiện hành trong trường hợp tôi là sai. Ông trưởng phòng yêu cầu tôi nộp hồ sơ vào Phòng Tài nguyên - môi trường để phòng làm sổ đỏ cho gia đình tôi.
Ngày 21/8/2012 tôi nộp hồ sơ, ngày 19/9/2012 tôi được Phòng Tài nguyên - môi trường thông báo trả lại hồ sơ. Chi cục Thuế huyện Diễn Châu yêu cầu gia đình tôi phải nộp 50% giá đất hiện hành để có sổ đỏ. Ngày 20/9/2012 gia đình tôi vào chi cục thuế gặp ông chi cục phó và được ông trả lời trường hợp của gia đình tôi muốn có sổ đỏ phải nộp 50% giá đất hiện hành theo nghị định 120 hoặc chờ đoàn thanh tra.
Gia đình chúng tôi rất bất bình, không hiểu sao Phòng Tài nguyên - môi trường trả lời một đường và Chi cục Thuế huyện Diễn Châu lại trả lời một nẻo? Tại sao chúng tôi mua đất tập thể của Nhà nước, có giấy tờ hợp pháp, nhưng để có sổ đỏ thì phải nộp 50% giá đất hiện hành như trường hợp chiếm dụng đất bất hợp pháp?
Liệu trường hợp của gia đình tôi khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp thuế? Nếu phải nộp thì bao nhiêu phần trăm giá trị đất hiện hành?
Mong được báo và các luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn.
Chu Văn Trường (xóm 5, xã Diễn Trường, huyện Diễn Châu, Nghệ An)
Trả lời
Trước tiên, bạn cần lưu ý, theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam thì UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, vì vậy việc UBND xã Diễn Trường thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho gia đình bạn (nếu có) là trái với quy định của pháp luật đất đai, ngoại trừ trường hợp việc chuyển nhượng này là theo sự chỉ đạo và ủy quyền của UBND huyện Diễn Châu.
Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng QSDĐ của UBND xã Diễn Trường là thực hiện theo sự chỉ đạo và ủy quyền của UBND huyện Diễn Châu thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất chuyển nhượng mà không phải đóng tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, bởi để có thể chuyển nhượng được QSDĐ trên, thửa đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy giả thiết này khó xảy ra.
Theo đó, có thể thấy rằng sẽ không có cơ sở để khẳng định gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp được, hay nói cách khác, với giấy tờ mua bán và có hóa đơn chứng từ do UBND xã Diễn Trường lập, gia đình bạn chỉ chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất không phải là do lấn chiếm sử dụng bất hợp pháp.
Ngoài ra, để có thể xác định được tiền sử dụng đất là bao nhiêu khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “giấy chứng nhận”), bạn cần phải làm rõ nguồn gốc thửa đất đã được sử dụng từ năm nào.
Có hai khả năng xảy ra:
Thứ nhất, nguồn gốc sử dụng đất được xác định là do lấn chiếm bất hợp pháp:
Nếu đất được sử dụng từ thời điểm đã nhận chuyển nhượng (năm 1994) thì gia đình bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo mức 100% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận và theo mức 50% nếu thời điểm sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993.
Thứ hai, đất không phải là do lấn chiếm bất hợp pháp thì gia đình bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất được sử dụng từ trước ngày 15-10-1993; và phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (tuy nhiên quy định này đã bị bãi bỏ bởi Nghị định 120/2010/NĐ-CP).
Từ những căn cứ nêu trên, để có thể xác định được gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu, cách tốt nhất là bạn nên làm văn bản đề nghị UBND huyện Diễn Châu trả lời cụ thể hoặc làm đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND xã Diễn Trường để yêu cầu phải giải thích rõ về thẩm quyền chuyển nhượng QSDĐ của UBND xã Diễn Trường tại thời điểm năm 1994 trong việc chuyển nhượng QSDĐ cho gia đình bạn.
Trường hợp UBND xã Diễn Trường không giải quyết khiếu nại trong thời hạn luật định hoặc có giải quyết khiếu nại nhưng không thỏa đáng thì bạn có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện Diễn Châu để được giải quyết.
Ngoài ra, gia đình bạn cũng có quyền khởi kiện UBND xã Diễn Châu ra TAND huyện Diễn Trường theo quy định của Luật tố tụng hành chính để được bảo vệ quyền lợi.
