Khó khăn về kinh tế và lượng khách không đều giữa các mùa trong năm đang khiến cho thị trường khách sạn Đà Nẵng có sự cạnh tranh khốc liệt về giá. Trong khi các ông chủ khách sạn bị giảm doanh thu phải tính tới việc rao bán tài sản thì các nhà đầu tư kinh doanh khách sạn ngoại tỉnh lại xem đây là cơ hội lớn. Nhiều khách sạn ở thành phố du lịch hấp dẫn này đang vô cùng đắt khách thuê, mua.
Nhận diện tiềm năng
Vài năm trước đây, ở Đà Nẵng rộ lên xu hướng đầu tư các cơ sở lưu trú để kinh doanh ăn theo du lịch, đặc biệt là du lịch biển. Trong đó ngoài những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp 5-6 sao, phổ biến là loại khách sạn tầm 2 sao trở xuống (khoảng 20 phòng). Tuy nhiên, do năng lực kinh doanh có hạn, dịch vụ phục vụ khách, khai thác khách chưa chuyên nghiệp nên dẫn đến tình trạng kinh doanh kém hiệu quả và vỡ nợ. Nhiều chủ đầu tư trong tỉnh đã bán hoặc cho thuê lại để đầu tư sang chỗ khác.
Rậm rịch từ cuối năm 2012, nhà đầu tư ngoại tỉnh đã tìm hiểu để thuê mua khách sạn, do sức hấp dẫn không thể chối từ của tiềm năng du lịch Đà Nẵng. Ý tưởng đưa thương hiệu “về Miền Trung” của các nhà đầu tư Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Vũng Tàu, Nha Trang, Tp.HCM đã manh nha. Tuy nhiên, ở thời điểm đó, do giá cho thuê cũng như sang nhượng quá cao so với khả năng khai thác và chưa có sự chuẩn bị về chiến lược nên người thuê, mua vẫn còn chần chừ. Vậy nên cuối năm 2012, đầu năm 2013, Đà Nẵng đón chào những nhà đầu tư “tìm hiểu” – đến rồi lại đi.
Tiềm năng lớn về du lịch đã biến vùng ven biển Đà Nẵng thành một thị trường sôi động về
BĐS du lịch - nghỉ dưỡng
Sang đến năm 2013, ngành du lịch của Đà Nẵng phát triển nhanh, riêng lượng hành khách đến sân bay quốc tế Đà Nẵng đã vượt hơn 4,5 triệu lượt người, đã kích thích thị trường mua bán khách sạn ở Đà Nẵng nhộn nhịp hơn với những đợt đầu tư mạnh từ các nhà kinh doanh ngoại tỉnh. Còn các chủ khách sạn thì đã chấp nhận làn sóng xuống giá, có một cái nhìn thoáng hơn về việc cắt lỗ. Xu hướng chủ yếu trong năm 2013 vẫn là thuê lại khách sạn từ 2 - 4 sao, trong đó loại khách sạn 3 sao có giá thuê từ 50 – 150 triệu/tháng có lượng thanh khoản tốt nhất.
Theo lý giải của các nhà đầu tư đi thuê ở đây, việc thuê chứ không phải mua lại khách sạn trong thời điểm năm 2013 như là một bước đi an toàn nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm để định hướng kinh doanh khách sạn lâu dài ở Đà Nẵng. Ngoài ra, việc thuê khách sạn để kinh doanh theo mùa du lịch cũng là một giải pháp thu được nhiều lợi nhuận hơn so với mua trong thời điểm đó.
Tuy nhiên, tư duy kinh doanh đó sang đầu năm 2014 đã có sự thay đổi. Thời điểm từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường BĐS Đà Nẵng đón nhận luồng đầu tư ào ạt từ các doanh nghiệp ngoại tỉnh, ngoài đất nền, chung cư thì phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đặc biệt được các nhà đầu tư ưa chuộng.
Tăng tốc trước mùa du lịch
Theo thông lệ, mùa kinh doanh khách sạn của Đà Nẵng kéo dài từ tháng 4 đến tháng 9 cùng với mùa du lịch, tập trung ở khu ven biển. Trong đó, tháng 7, 8 là giai đoạn cao điểm, còn tháng 2, 3 là giai đoạn tìm hiểu. Thế nhưng từ cuối tháng 2, đầu tháng 3 năm nay đã diễn ra giao dịch mua bán rất âm thầm và kín kẽ với giá trị từ 20 tỷ trở lên cho khách sạn và đất mặt tiền biển.
Thay vì thuê lại, đa số các chủ đầu tư đã chuyển sang xu hướng mua đứt với nhiều thương vụ lớn nhỏ. Phân khúc đắt khách nhất là những khách sạn ven biển, dọc theo con đường di sản từ Đà Nẵng vào Hội An, trục đường Võ Nguyên Giáp, Phạm Văn Đồng, Hoàng Sa, Võ Văn Kiệt… hoặc ngay gần biển, có mức giá tốt và chất lượng xây dựng vẫn còn mới.
Khách sạn dọc những con đường lớn ven biển nhộn nhịp chuyển nhượng thương hiệu trước mùa du lịch
Khách sạn được giao dịch chủ yếu vẫn là khách sạn 3 sao hoặc tương đương 3 sao với số lượng phòng từ 48 đến hơn 70 phòng, nằm ở những con đường lớn gần sát biển, khu khách sạn hiện hữu, ở mức khoảng 38 đến trên 50 tỷ. Những khách sạn ở tầm 2 sao (18-20 phòng), với diện tích đất khoảng từ 100-140m2, vị trí kinh doanh tốt, giá chuyển nhượng khoảng từ 11 tỷ đến 13 tỷ.
Theo nhiều nhà đầu tư đổ về đây, vị trí và thương hiệu trước đây của khách sạn rất được quan tâm bởi nó liên quan đến tương lai kinh doanh của chủ đầu tư mới sau chuyển nhượng.
Khi được hỏi về “danh tính” các chủ đầu tư tham gia vào thị trường mua bán khách sạn ở Đà Nẵng, bà Huỳnh Thanh Thảo, phó giám đốc sàn BĐS Thiên Kim, đơn vị nắm giữ nhiều thương vụ chuyển nhượng khách sạn ở Đà Nẵng, cho biết: Các chủ đầu tư khách sạn ở Đà Nẵng bao gồm nhà đầu tư tỉnh ngoài và nhà đầu tư nước ngoài hoặc Việt kiều. Trong khi các chủ khách sạn địa phương bỏ tiền mua đất để xây khách sạn, sau đó liên kết với các tour du lịch để kiếm khách thì các nhà đầu tư chuyên nghiệp ở các tỉnh khác lại là người đã kinh doanh trong ngành du lịch, họ mua và thuê khách sạn trước tiên là nhằm phục vụ chính việc kinh doanh của họ, thiết lập một hệ thống khách sạn đón khách khép kín cho các tour từ Bắc chí Nam, kể cả từ nước ngoài về.
Nếu cách kinh doanh của một số nhà đầu tư bản địa dễ đi vào ngõ cụt do chủ khách sạn là những người không chuyên về kinh doanh khách sạn nên vẫn còn rất nhiều yếu kém trong điều hành và quảng bá, chỉ chờ đợi vào lượng khách du lịch tự nhiên đổ về Đà Nẵng thì cách mà các nhà đầu tư ngoại tỉnh đang áp dụng với phân khúc khách sạn ở Đà Nẵng lại tỏ rõ hiệu quả. Một số trong đó là những người đầu tư khách sạn theo trượt giá, hiện tại giá đang tốt so với thời điểm nóng, so sánh tương quan với các tỉnh thành khác như Nha Trang, Vũng Tàu… thì đất mặt tiền biển tại Đà Nẵng rẻ hơn 3 đến 4 lần, khoảng từ 34 đến 42tr/m2.
Vậy gia tăng giao dịch có gây tăng giá? Các chủ đất và khách sạn tại Đà Nẵng đã chuẩn bị kỹ tâm lý cắt lỗ từ giữa năm 2013, và đối với họ, đây là “cơ hội bán lớn nhất”, đồng thời, người muađã tính toán kỹ càng năng suất, đã tham khảo thị trường đủ kỹ lưỡng từ 2012, ấn định tốt mức giá mua bán và thuê hợp lý.
Bà Thảo cũng cho biết thêm, các nhà đầu tư tỉnh ngoài thường đến từ các thành phố du lịch như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Vũng Tàu, Nha Trang… Họ là những người rất sành về kinh doanh khách sạn, đã hoạt động ít nhất 10 năm trong nghề, cảm nhận được đây là thời cơ và mạnh tay đầu tư về Đà Nẵng. Ngoài ra, với chính sách rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà đã thu hút một lượng không nhỏ nhà đầu tư nước ngoài và Việt Kiều. Trong đó, không thể không kể đến một số nhà đầu tư là những người Việt trẻ tham gia lao động ở nước ngoài và dùng vốn kiếm được, đầu tư vào thị trường du lịch, dịch vụ nội địa.
Nếu so sánh với các thành phố du lịch lân cận như Huế, Nha Trang, Vũng Tàu thì Đà Nẵng vẫn là thị trường mới mẻ hơn cả nhưng đã có được tốc độ phát triển khá lanh lẹ với nhiều tiềm năng còn bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi của nhà nuớc cũng đem đến cho thành phố này nhiều cơ hội đầu tư dài hạn. Từ giờ cho đến hết quý 2 năm nay, tình hình thị trường mua bán khách sạn vẫn còn tiếp tục sôi động và hứa hẹn nhiều cuộc cạnh tranh thú vị.
Cẩm Thơ
