Năm 2014 ghi nhận rất nhiều thương vụ M&A bất động sản thành công. Cơ hội được cho là còn rất nhiều khi cả hai đầu cung - cầu đều phong phú. Tuy nhiên, phần "nổi" thành công ai cũng biết, nhưng phần "chìm" đầy gian nan của tảng băng này thì ít khi doanh nghiệp hé lộ. Để khớp nối thành công cung - cầu chưa bao giờ là chuyện dễ dàng.
Thượng vàng hạ cám
Thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2014 đã có khá nhiều thương vụ mua bán dự án. Theo thông tin trong một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trong năm qua một xu hướng mới đã xuất hiện đó là việc các nhà đầu tư có năng lực mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn.
Đơn cử như Công ty Novaland (mua lại các dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, Tresor, Rivergate, 50 Phan Văn Khỏe quận 6), Công ty Hưng Thịnh (mua lại các dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An, 16 Âu Cơ, số 10 Phổ Quang), Công ty Phúc Khang (mua lại dự án Eco Town), Công ty Phát Đạt (mua lại 2 dự án ở quận 1), Công ty An Gia (mua lại các dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa), Đất Xanh (mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City…)… Những thương vụ thành công trên góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của đa số người tiêu dùng.
Là một trong những doanh nghiệp có nhiều vụ đàm phán thành công, nhưng theoo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, dù doanh nghiệp này nhận được khá nhiều lời mời hấp dẫn nhưng để mua lại một dự án không đơn giản. Ngoài các yếu tố như vị trí dự án, giá cả và tính pháp lý, còn có hàng loạt câu hỏi khác cần trả lời như khả năng xoay chuyển dòng tiền, đầu ra sản phẩm... Đặc biệt, với các dự án đang xây dựng dở dang còn liên quan đến các câu chuyện mua lại nợ ngân hàng, giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng cũ của dự án.
Một biển báo mời chào hợp tác dự án
Đại diện một số doanh nghiệp khác cũng cho rằng, có những thương vụ diễn ra nhanh chóng do hai bên đạt được sự thống nhất và kỳ vọng chung. Song cũng có không ít dự án không thể tiến hành đàm phán, dù giá hấp dẫn đến đâu.
Thực tế cũng cho thấy, khá nhiều dự án không tìm được đối tác dù đã miệt mài chào bán hoặc mời hợp tác đầu tư trong suốt một thời gian dài. Đơn cử như trường hợp dự án cao ốc văn phòng và căn hộ có tên PPI Tower tại phường Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức) của CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI). Trong nhiều tháng qua, trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, công ty này đã trưng biển báo cần tìm đối tác hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án. Được biết dự án này đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.
Trước đó, cùng với dự án này, PPI kêu gọi đối tác đầu tư hoặc hợp tác đầu tư Khu phức hợp ven sông Sài Gòn Water Garden có diện tích 2,1 héc-ta cũng tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức và Tập đoàn Đất Xanh đã vào cuộc mua lại dự án này. Riêng dự án PPI Tower, dù PPI miệt mài tìm đối tác nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả.
Không riêng gì PPI, thời gian qua, đã có những không còn đủ sức theo đuổi dự án đành phải bán “cắt lỗ”, nhưng cũng không dễ dàng. Đơn cử như Dự án Thu Tâm STT, quận 9, Tp.HCM do CTCP Đầu tư thương mại kinh doanh bất động sản Thu Tâm liên tục chào bán thời gian qua, nhưng đến nay dự án này vẫn chưa tìm được đối tác. Theo đại diện Công ty Thu Tâm, dự án có diện tích 32.500 m2, nằm ở vị trí đắc địa, phía Đông giáp đường vành đai 3, phía Tây giáp Khu đô thị Đông Tăng Long, phía Bắc giáp hành lang trên bờ sông Cây Cấm.
Tương tự, CTCP Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Land) cũng đang "mắc kẹt" ở Dự án Căn hộ Green House (phường Linh Tây, quận Thủ Đức). Vì không còn khả năng xây dựng, cuối năm 2012, PV Land đã công bố bán tháo dự án này thông qua hình thức đấu giá với mức giá khởi điểm 51 tỷ đồng, chịu lỗ tới 112,3 tỷ đồng so với tổng vốn đầu tư ban đầu. Đưa ra mức giá khá hời và chịu thiệt mười mươi vậy mà dự án vẫn không tìm được chủ mới.
Lý giải về sự thất bại thương vụ mua bán Green House, giám đốc một DN có tên tuổi ở Tp.HCM giải thích, dự án này có vị trí khá đẹp, mức giá chào bán cũng khá hấp dẫn nhưng nhiều đối tác không mua được vì còn dích dắc giữa các bên về thủ tục pháp lý.
Thực tế, xu hướng mua bán dự án bất động sản trên thị trường đã diễn ra từ 3 - 5 năm trước. Tuy vậy, hiện tượng này xuất hiện chủ yếu từ các ngân hàng đi “siết” nợ các chủ đầu tư. Sau đó, ngân hàng thành lập một công ty con để rao bán các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, đang tiến hành dở dang cho một chủ đầu tư khác. Từ đầu năm 2014 đến nay, xu hướng này lại sôi động hơn với các vụ mua bán, hợp tác thực sự, mang lại lợi ích cho cả hai bên.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, việc các chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… mua lại các dự án dở dang đã làm thị trường trở nên sôi động. Các DN này đã lựa chọn hướng đi khôn ngoan khi mua lại các dự án vừa phải, phát triển thành các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người bình dân.
Ảnh minh họa
Ở một góc nhìn khác, một số chủ đầu tư chuyên đi mua lại dự án cho rằng việc mua lại dự án thành công không hề dễ dàng. Có những dự án, chủ đầu tư trong vai người đi mua lại cũng không đủ mạnh về tài chính, nên mua hoặc hợp tác đầu tư và rót vốn theo kiểu “nhỏ giọt”. Từ đó, cả hai bên đều đuối sức, bỏ cuộc, còn dự án thì tiếp tục “bất động”.
Sẽ có làn sóng mua bán dự án mới
Nguồn cung các dự án có nhu cầu mua bán sáp nhập xem ra còn rất dồi dào. Chẳng hạn, tại Tp.HCM hiện có hơn 1.400 dự án bất động sản, trong đó có tới 689 dự án tạm ngưng triển khai và 85 dự án nằm trong diện phải thu hồi chủ trương đầu tư… Chỉ tính riêng “đống” dự án này, nhu cầu chuyển nhượng lại để thu hồi vốn của các DN là vô cùng lớn. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, thời gian qua, do quy định khắt khe về việc chuyển nhượng dự án nên nhiều chủ dự án muốn chuyển nhượng cũng khó.
Ông Châu phân tích: “Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về việc chuyển nhượng dự án, một dự án muốn được chuyển nhượng phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải làm xong hạ tầng. Trong khi đó, để dự án hoàn thiện các bước này là không đơn giản và tốn chi phí cực lớn. Chính vì vậy, nhiều DN không đủ năng lực tài chính tiến thoái lưỡng nan, làm không nổi, nhưng chuyển nhượng cũng không được”. Dự báo trong thời gian tới, xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ bước vào một chu kỳ mới khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Quy định về việc chuyển nhượng dự án sẽ thoáng hơn khi DN chỉ cần có “đất sạch” là được phép chuyển nhượng.
(Theo BizLIVE)
