Hỏi: Năm 2001, bà Phan Thị Thu Hường nhận chuyển nhượng 180m2 đất trong tổng số 360m2 đất có nguồn gốc đất giãn dân cấp năm 1985 tại xã Ngọc Thụy, huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội. Từ khi nhận chuyển nhượng đất đến nay bà Hường đều nộp thuế đầy đủ, trên biên lai ghi rõ 180m2 đất ở.
Các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng đất (hợp đồng mua bán, trích lục bản đồ thửa đất được chia tách, xác nhận nguồn gốc đất giãn dân) đều đã được UBND xã lúc đó xác nhận, đóng dấu. Nay bà Hường muốn được biết, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì toàn bộ diện tích đất của bà có được công nhận là đất ở không?
Trả lời:
Ngày 8/8/2012, UBND TP. Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định 19/2012/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.
Theo quy định này, thửa đất được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 10/4/2009 thì được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120m2;
- Quận Hà Đông: 180m2;
- Thị xã Sơn Tây: các phường 180m2; các xã 300m2;
- Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200m2;
- Các xã vùng đồng bằng: 300m2;
- Các xã vùng trung du: 400m2;
- Các xã vùng miền núi: 500m2;
Trường hợp hộ gia đình có 5 nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu, bao gồm những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận) và chỉ có 1 thửa đất tại nơi thường trú thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 lần hạn mức, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng; diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Xác định theo hạn mức đất ở của địa phương
Trường hợp của bà Phan Thị Thu Hường, việc chuyển nhượng đã được UBND xã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, xác nhận nguồn gốc đất là đất giãn dân, cấp trích lục bản đồ thửa đất được chia tách tại thời điểm nhận chuyển nhượng, chia tách thửa đất cũ, hình thành thửa đất mới.
Nếu sự việc đúng như bà Hường nêu, thì thửa đất 180m2 bà Hường đang sử dụng được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất năm 2001 đã được UBND xã chứng thực đúng thẩm quyền. Căn cứ khoản 5 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp này được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về diện tích được công nhận là đất ở, nếu giấy tờ chuyển nhượng, trích lục bản đồ địa chính thửa đất được chia tách đã được UBND xã xác nhận, chứng thực năm 2001, có ghi rõ diện tích đất ở là 180m2, thì căn cứ khoản 2 Điều 2 Quy định này, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Hường được công nhận 180m2 là đất ở.
Trường hợp giấy tờ về đất ghi diện tích đất ở nhỏ hơn 180m2, thì diện tích đất ở được công nhận theo giấy tờ đó, phần còn lại được công nhận là đất vườn, ao liền kề đất ở.
Theo điểm h, khoản 2 Điều 1 Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 6/11/2003 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập các quận Long Biên, Hoàng Mai; thành lập các phường trực thuộc quận Long Biên, Hoàng Mai, TP. Hà Nội, thì phường Ngọc Thụy quận Long Biên được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của xã Ngọc Thụy, huyện Gia Lâm.
Trường hợp trong giấy tờ về đất của bà Hường có ghi diện tích 180m2, nhưng không ghi rõ diện tích đất ở là bao nhiêu, thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn ao liền kề trên địa bàn quận Long Biên là 120m2 (theo điểm a, khoản 3 Điều 2 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND). Diện tích 60m2 còn lại được công nhận là đất vườn ao liền kề đất ở.
Ls Lê Văn Đài, VP luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội
(Theo Chinhphu)
