Hỏi: Tháng 1/2011 tôi có vay ngân hàng 3 tỉ đồng, được thế chấp bằng sổ đỏ quyền sử dụng đất 1.000 m2. Đến tháng 11/2011, do không có tiền trả nợ cho ngân hàng nên tôi đã đồng ý bán lại cho ngân hàng tôi vay tiền.
Năm 2012 tôi đã bán doanh nghiệp cho người khác, và thống nhất các công nợ phát sinh của doanh nghiệp A. trước thời điểm hai bên mua bán doanh nghiệp A. tôi chịu. Đầu năm 2013, các khách hàng của doanh nghiệp A. do tôi làm chủ doanh nghiệp đã không thu được nợ, nên kiện ra tòa và tòa buộc tôi phải thanh toán.
Trong quá trình cơ quan thi hành án xác minh tài sản, họ xác minh được tôi có thửa đất mà năm 2011 tôi đã bán cho ngân hàng, lý do họ yêu cầu kê biên là vì ngân hàng chưa sang tên tại cơ quan đăng bộ nên tài sản vẫn là sở hữu của tôi (theo Luật đất đai).
Xin hỏi, thời điểm chúng tôi thực hiện ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11-2011, tức là trước thời điểm bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không (thông tư này quy định thời điểm trước và sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực thi hành)?
Với ý kiến của ngân hàng và quyết tâm của ngân hàng thì phải như thế nào khi đối chứng trước tòa xử tranh chấp (vì tuy mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai, tại thời điểm cơ quan thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản, ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản)?
(hoangtuanpts@... )
Trả lời
* Về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ điều 692 Bộ Luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định nêu trên, toàn bộ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (bên bán) sẽ được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn tất việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc cập nhật tên của bên nhận chuyển nhượng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục này trước đây thường gọi là đăng bộ.
Cũng theo ý nghĩa của quy định nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được hoàn tất khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, lúc đó bên mua mới là người sử dụng đất và bên bán chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất với tư cách là người sử dụng đất.
Nếu thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất chưa hoàn tất, ông/bà vẫn là người sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên, khi ông/bà có nghĩa vụ phải trả một khoản nợ nào đó, tài sản là quyền sử dụng đất mà ông/bà đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là đối tượng để thi hành nghĩa vụ trả nợ dựa trên một quyết định của bản án có hiệu lực pháp luật.
* Về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ngân hàng
Theo thư trình bày, ngân hàng cho rằng, chưa thể tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất được là do tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Nếu thông tin này chính xác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông/bà và ngân hàng sẽ bị vô hiệu, do ngân hàng không phải là đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ vào các quy định nêu trên, cơ quan thi hành án tiến hành kê biên quyền sử dụng đất của ông/bà nêu trên là có căn cứ.
Trân trọng,
Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty Luật TNHH Phạm Đình và Cộng sự)
(Theo TTO)
