Hiện nay, hàng nghìn nền đất, căn hộ đã được khách hàng đóng đủ tiền theo hợp đồng mua bán hay hợp tác đầu tư, nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) của dự án/nền đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.
Trao đổi với phóng viên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Tp.HCM Phạm Ngọc Liên cho hay, từ năm 2001 đến nay thành phố đã cấp được 145.559 sổ đỏ cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2014, thành phố cấp 7.488 sổ đỏ gồm 5.105 căn hộ và 2.343 nền đất, dự kiến, các tháng còn lại của năm 2014 cấp tiếp 3.000 sổ đỏ.
Bên cạnh 349 dự án phát triển nhà ở đã được cấp sổ đỏ, hiện có 22 dự án mặc dù đã hoàn thành bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Nguyên nhân là do quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã được thế chấp tại ngân hàng; quyền sở dụng đất, quyền sở hữu tài sản bị tòa án ngăn chặn để thi hành án và vi phạm về xây dựng...
Thống kê cho thấy, có hàng nghìn nền đất, căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua nhưng giấy tờ liên quan đang bị thế chấp tại ngân hàng.
Được biết, lãnh đạo UBND thành phố đã chỉ đạo giải quyết việc chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ, dự án cho ngân hàng để vay vốn nhưng việc giải chấp chậm hoặc mất khả năng làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân trong nhiều cuộc họp, nhưng vẫn chưa có lối ra. Theo các cơ quan chức năng, tình huống này pháp luật chưa dự liệu trước để điều chỉnh. Đó là kẽ hở các chủ đầu tư lợi dụng để huy động vốn 2 lần, làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng.
Vì thế, tại cuộc họp giữa lãnh đạo thành phố với các huyện, quận, sở, ngành vừa qua, nhiều ý kiến thống nhất quan điểm chính quyền phải can thiệp để cấp sổ đỏ cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đóng tiền mua nhà đầy đủ cho chủ đầu tư. Thành phố hiện đang soạn dự thảo quy định vấn đề này.
Cụ thể, cơ quan Nhà nước sẽ ra thông báo về việc cấp sổ đỏ cho người dân đã mua nhà trong dự án. Thông báo này được niêm yết công khai và gửi đến ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai. Sau thời hạn 15 ngày, nếu các ngân hàng có phản hồi thì cơ quan Nhà nước sẽ hướng dẫn ngân hàng và chủ đầu tư xử lý phần nợ và tài sản thế chấp theo hướng chỉ thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền sẽ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân nếu ngân hàng không hồi âm.
Tất cả quyền sử dụng đất tại Dự án Vườn Hồng Ngọc (Ruby Garden) của
Công ty Tân Hoàng Thắng đã được thế chấp cho Agribank
Theo đó, cơ quan Nhà nước sẽ đứng ra thu số tiền 5% còn lại của người mua nhà để cấp sổ đỏ. Số tiền 5% khách hàng đóng tiếp sẽ được ngân hàng giữ để trừ khoản nợ của chủ đầu tư nếu ngân hàng hợp tác; cơ quan chức năng sẽ gửi số tiền này vào Kho bạc Nhà nước nếu ngân hàng không hợp tác. Bên cạnh đó, đối với các dự án bị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ngăn chặn do chủ đầu tư còn mắc nợ cũng giải quyết tương tự.
Theo thông tin ông Phạm Ngọc Liên cung cấp, trước khi soạn dự thảo này, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM làm việc với các ngân hàng thương mại nhằm lấy ý kiến, trên tinh thần để các ngân hàng và chủ đầu tư nhận thế chấp hợp tác, tự giải quyết với nhau.
Đối với vấn đề công nợ, sau khi xem xét diện tích thế chấp và phần chủ đầu tư cân đối được, sẽ ưu tiên giải chấp phần diện tích, tài sản của người mua trước. Điều này giúp ngân hàng giải chấp mà không mất vốn và góp phần giải quyết nợ xấu. Vì thế, Ngân hàng Nhà nước phải đứng ra đảm bảo cho các ngân hàng thương mại...
Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn luật sư Tp.HCM) nhận định, sự quan tâm của UBND Tp.HCM và các cơ quan liên quan đến quyền lợi thiết thực đối với khách mua nhà nhưng chưa được cấp sổ đỏ là việc làm đáng hoan nghênh, nhưng dưới góc độ pháp lý vẫn chưa ổn.
Theo đó, nếu chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai cho ngân hàng có đăng ký giao dịch bảo đảm thì UBND Tp.HCM và các sở, ban, ngành không thể can thiệp để cấp sổ đỏ người mua nhà được. Bởi vì quan hệ thế chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư là quan hệ dân sự.
Cụ thể, 2 chủ thể này tự nguyện xác lập quan hệ dân sự nên phải chính 2 chủ thể này kết thúc quan hệ do họ xác lập. Vì thế, việc ngân hàng không lên tiếng hay lên tiếng sau 15 ngày niêm yết như dự thảo của quy định không ảnh hưởng đến ngân hàng do quyền lợi của ngân hàng đã được pháp luật bảo vệ.
Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND Tp. HCM chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì kết hợp với các sở, ngành liên quan soạn dự thảo văn bản trình UBND thành phố về chủ trương và trình tự cấp sổ đỏ. Để bảo đảm về mặt pháp lý, Sở Tư pháp báo cáo với Bộ Tư pháp về cách làm của Tp.HCM để tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế quy định của pháp luật điều chỉnh chưa hết.
Dự kiến, UBND thành phố sẽ ban hành văn bản này trong tháng 11/2014. Các cơ quan chức năng bắt đầu cấp sổ đỏ cho các dự án còn bị thế chấp ở ngân hàng vào đầu tháng 12.
(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính)
