Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, hiện nay, tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng là tranh chấp phổ biến nhất trong tranh chấp chung cư; bên cạnh đó, việc sử dụng, quản lý chi phí vận hành, chuyển giao quỹ bảo trì 2%... cũng là những vấn đề "nhức nhối" trong quản lý chung cư.
Tình trạng xung đột xảy ra tại các chung cư ngày càng “leo thang” ở Tp.HCM. Trong bối cảnh ngày càng nhiều chung cư đưa vào sử dụng, nếu không có một quy chế quản lý chặt chẽ nhằm chấn chỉnh tình trạng xung đột này thì vấn đề an ninh, trật tự tại các chung cư sẽ ngày càng bị rối loạn. Dự thảo về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP đang được Sở Xây dựng phối hợp với các quận, huyện tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư nếu được UBND Tp.HCM thông qua được kì vọng sẽ “giảm nhiệt” được những xung đột gay gắt này.
Sở hữu chung - riêng chung cư cần được quy định cụ thể
Để hoàn thiện được dự thảo nêu trên, Sở Xây dựng đã có cuộc khảo sát thực tế trên 58 chung cư đang có nhiều vấn đề trong tổng số 1.244 chung cư trên địa bàn TP. Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở TP, ông Nguyễn Thanh Hải cho biết, 16 vấn đề chính trong tranh chấp chung cư là sử dụng, quản lý chi phí vận hành, chuyển giao quỹ bảo trì 2%, không tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng quy định… Vấn đề gay gắt và phổ biến nhất trong số đó là tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng.
Luật Nhà ở quy định, nơi để xe thuộc sở hữu chung còn Nghị định 71/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại quy định nơi đỗ ô tô tùy chủ đầu tư quyết định sở hữu chung hay riêng. Bộ Xây dựng vừa qua lại có văn bản hướng dẫn: diện tích để xe thuộc sở hữu chung trong trường hợp chủ đầu tư không hạch toán giá bán và hợp đồng không nói rõ. Để tránh tình trạng chồng chéo trong quy định, dự thảo do Sở Xây dựng Tp.HCM đưa ra đã quy định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng một cách cụ thể. Cụ thể, phần thuộc sở hữu chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống thông tin, lan can, sân thượng…), nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh... Khu vực để ô tô phải bảo đảm diện tích theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu. Phần sở hữu chung phải được xác định cụ thể trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
tranh chấp giữa ban quản trị cũ và ban quản trị mới vẫn còn diễn ra ở hung cư Bàu Cát, quận Tân Bình
Ảnh: Thu Sương
Cần chấn chỉnh thu - chi trong quản lý chung cư
Phó Chủ tịch UBND Tp. HCM, ông Nguyễn Hữu Tín đưa thắc mắc: Quy chế mới này liệu có giải quyết được hết 16 vấn đề tồn đọng của các chung cư hiện nay hay không? Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, phản hồi: Dự thảo quy chế mới vẫn sẽ chưa giải quyết cơ bản những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời điểm này nếu chỉ căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành. Trước thực tế đó, Sở Xây dựng Tp.HCM đã xin ý kiến UBND TP cho bổ sung thêm một số chế tài chưa được quy định trong Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý chung cư.
Theo đó, việc thu - chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thỏa thuận dân sự của bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ. Chủ đầu tư quyết định đơn giá phí này nhưng phải được thông báo đến người sử dụng chung cư hằng tháng và quyết toán lại sau khi ban quản trị chính thức được thành lập trong vòng 30 ngày trong thời gian chủ đầu tư chưa bán hết căn hộ, chưa thành lập ban quản trị. Đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nhưng chưa bán thì đóng 50% phí quản lý vận hành theo mét vuông sàn sử dụng hoặc đóng một phần theo thỏa thuận giữa các bên liên quan đến phí này.
Sẽ đóng một phần phí quản lý theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu nhà nước chưa được cơ quan có thẩm quyền bố trí sử dụng.
Trước quy định này, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Phú, ông Phạm Minh Mẫn, cho rằng nguyên tắc đã sở hữu là phải đóng tiền vì thế nên quy định này chưa hợp lý. Theo đó, chủ đầu tư phải đóng 100% tiền phí mới công bằng. Ngoài ra, chủ đầu tư nếu vẫn còn ở chung cư cũng phải đóng 2% quỹ bảo trì và dự thảo cũng nên quy định cụ thể về thời điểm mà chủ đầu tư đóng quỹ 2%.
Một tình trạng khác được Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín nêu lên là một số chung cư có hiện tượng chủ đầu tư tự ý nâng giá dịch vụ, chẳng hạn TP quy định giá nước sạch chỉ 5.300 đồng/m3 nhưng chủ đầu tư bơm nước chứa vào bồn rồi bán cho dân với mức 20.000-30.000 đồng/m3. “Chính quyền TP hay các cơ quan khác không thể ban hành mức giá dịch vụ cụ thể cho các chung cư song không vì thế mà các chủ đầu tư muốn thu sao thì thu” - ông Tín nói và yêu cầu các đơn vị quản lý dịch vụ điện, nước… kiểm tra, chấn chỉnh ngay bất cập này.
Chung cư tái định cư cần có quy chế riêng
Quy định của dự thảo cho rằng, các chung cư tái định cư, nhà ở xã hội có trên 50% số lượng căn hộ đã chuyển thành sở hữu tư nhân thì phải tuân theo quy chế mới. Phần lớn người dân ở quận 8 và quận 2 là đối tượng gặp khó khăn về kinh tế, việc chi trả các loại phí dịch vụ vì thế sẽ khó khăn hơn. Tuy vậy, cũng có nhiều ý kiến cho rằng quy chế quản lý là để bảo đảm duy trì vận hành các chung cư nên tất cả chung cư đều phải áp dụng. Nếu người nghèo thì có thể hỗ trợ bằng nhiều hình thức khác.
(Theo Người lao động Online)
