Hỏi: Hiện gia đình tôi đang sống ở thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Theo qui định diện tích tối thiểu được tách thửa tại Bình Dương, đất được cấp sổ phải lớn hơn hoặc bằng 60m2 với đất đã chuyển mục đích thành đất ở và lớn hơn 200m2 với đất nông nghiệp.
Là công nhân, không có tiền để mua đất diện tích lớn như vậy nên năm 2012 sáu người chúng tôi hùn tiền mua lô đất nông nghiệp 300m2 nhưng chỉ một người đứng tên trên sổ hồng. Sau đó chuyển mục đích sử dụng 100% diện tích thành đất ở.
Năm 2013 có hai hộ xin cấp phép xây dựng 100m2 nhà cấp 4. Theo bản vẽ nhà chung móng nhưng cả hai tự ý xây thành 2 căn với kết cấu móng riêng trên diện tích đất liền kề.
Nay tôi (hộ thứ 3) đi xin phép xây nhà cấp 4 trên phần diện tích của mình (50m2) nhưng UBND huyện Dĩ An nói tạm thời không cấp do đã cấp một lần và đã xây sai bản vẽ (hai hộ đã nói trên).
Xin hỏi, trong trường hợp này tôi cũng như những hộ còn lại có được cấp phép xây dựng không? Nếu được cấp thì khi nào? Chúng tôi mua như vậy có sai phạm pháp luật không?
Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Nguyễn Trường An
| Rủi ro khi nhiều người mua chung một thửa đất |
Trả lời:
Việc nhiều người hùn tiền mua một thửa đất nhưng chỉ để cho một người đứng tên nhằm “lách” qui định về điều kiện tách thửa là việc làm chứa đựng nhiều tiềm ẩn yếu tố rủi ro.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chỉ có người đứng tên chính thức trên giấy chứng nhận mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, như quyền xây dựng nhà ở, quyền chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế… Những người hùn tiền không đứng tên trên giấy chứng nhận hoàn toàn không có các quyền này.
Nhà nước chỉ thừa nhận quyền của người đứng tên trên giấy chứng nhận, mọi giao dịch của những người không đứng tên đều phải được đồng ý của người đứng tên, kể cả quyền được đăng ký tạm trú, thường trú trong căn nhà do mình xây dựng.
Việc thửa đất trước đây đã xin phép xây dựng và đã xây sai phép thì việc không cấp tiếp giấy phép của Nhà nước là đúng pháp luật (phải xử lý dứt điểm việc xây sai phép trước).
Như trình bày ở trên, chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận đất mới được xem xét cấp giấy phép xây dựng và việc Nhà nước có cấp hay không tùy thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch, mật độ xây dựng.
Tuy nhiên, về nguyên tắc xây dựng, Nhà nước không thể cấp phép xây dựng “kín” trên thửa đất 300m2 (thông thường với thửa đất 300m2 thì quy chuẩn xây dựng chỉ cho phép xây dựng không quá 50%).
Do vậy, trường hợp của những người mua đất chung về sau sẽ không được phép xây dựng nhà ở.
Vài ý để ông tham khảo.
Trân trọng.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
