Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng cho lấy ý kiến. Đáng chú ý nhất trong đó là mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, mẫu này đưa ra nhiều quy định có thể sẽ tạo ra nhiều thay đổi trong hoạt động kinh doanh của các DN bất động sản.
Chủ đầu tư các dự án thường áp dụng cách soạn sẵn hợp đồng mua bán nhà và cho người mua nhà kí vào. Cách làm này dẫn đến việc không tránh khỏi chuyện có nhiều điều khoản “gài” khách hàng trong hợp đồng, quyền lợi cho các chủ đầu tư sẽ được chủ động bảo vệ.
Điển hình như các điều khoản về đền bù lãi suất cho khách hàng khi chủ đầu tư chậm tiến độ, việc trả lại nhà do chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết… Trong đó phải kể đến các hợp đồng cho khách hàng mua bán nhà ở chủ yếu hình thành trong tương lai, thường các khách hàng này không được biết tiến độ dự án cũng như tình hình các chủ đầu tư sử dụng số tiền mà khách hàng đã trả trước.
Vì thế nên đã nảy sinh rất nhiều trường hợp trên thực tế, chủ đầu tư sử dụng tiền huy động trước của dự án này để đầu tư cho một dự án khác. Các dự án theo dây chuyền domino sẽ đều lâm vào cảnh dở dang khi có sự cố xảy ra.
Có nhiều điểm đáng chú ý trong Dự thảo Nghị định mới. Trước hết là quy định về số tiền chủ đầu tư có thể huy động người mua trả tiền trước. Ví dụ như việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án. Trong trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì con số sẽ là không quá 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều dự án thu tiền từ 90 đến 95% giá trị căn hộ, 5% còn lại là cho đợt thanh toán cuối cùng, trước khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ của mình.
Khá đông lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, cơ quan quản lý đã can thiệp quá sâu vào hoạt động của các doanh nghiệp BĐS (Ảnh minh họa: Internet)
Ngoài ra, trong Dự thảo Hợp đồng mẫu cũng quy định, bên bán sẽ không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trong mọi trường hợp khi mà bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; khi cơ quan Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua thì giá trị còn lại của hợp đồng mới được thanh toán. So với thông lệ kinh doanh trên thị trường bất động sản hiện nay thì quy định này là hoàn toàn mới, trước đây, các chủ đầu tư đều thu 100% giá trị hợp đồng rồi mới tiến hành các thủ tục bàn giao nhà cho khách hàng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khách hàng mới được thông báo làm thủ tục xin cấp sau đó rất lâu, thậm chí lên đến 4 -5 năm.
Để phòng tránh các trường hợp đổ vỡ trong giao dịch, các nhà làm luật mới đã dự kiến đưa ra quy định: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra công trình. Đồng thời, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình”.
Căn cứ này sẽ giúp khách hàng có thể giám sát đồng tiền mình đã tạm ứng cho chủ đầu tư. Cũng có thể coi đây như là chiếc barie hạn chế các chủ đầu tư "vung tay quá trán" số vốn của khách hàng góp.
Với dự thảo Nghị định này, khá đông lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, cơ quan quản lý đã can thiệp quá sâu vào hoạt động của các doanh nghiệp BĐS. Việc mua bán nhà ở trên thị trường hiện nay dựa trên cơ chế thỏa thuận “thuận mua, vừa bán”, thế nên dự thảo quy định mới có thể tạo ra nhiều thủ tục rắc rối khiến cho doanh nghiệp tốn kém chi phí và làm ảnh hưởng đến dòng tiền, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Quy định cũng làm "tan vỡ" các hình thức kinh doanh “chụp giật” trong lĩnh vực bất động sản, các chủ đầu tư đều phải giữ uy tín, tài sản cho khách hàng nếu muốn làm ăn lâu dài.
Đại diện Vụ pháp chế, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường đã có quá nhiều tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chưa kể đến việc có không ít doanh nghiệp bất động sản hoạt động không chuyên, chỉ có trong tay từ 1 đến 2 dự án, các doanh nghiệp này thiếu kinh nghiệm và khả năng tổ chức thực hiện. Do đó, quy định càng chặt chẽ bao nhiêu thì khách hàng càng có lợi bấy nhiêu.
Thanh tra Chính phủ cho biết trong một cuộc họp mới đây, việc pháp luật kinh doanh bất động sản được thực thi và sự vào cuộc của cơ quan thanh tra ngành nhằm đi trước, chấn chỉnh những câu chuyện "đổ vỡ" đã được đặt ra. Nhiều đại biểu tham dự cuộc họp cũng phản ánh, phần lớn các vụ việc được phát hiện tiêu cực thời gian qua đều xuất phát từ phản ánh của người dân, báo chí theo sau điều tra, rồi mới đến cơ quan chức năng vào cuộc. Khả năng phát hiện và ngăn chặn sớm của các cơ quan thanh tra, quản lý ngành xây dựng còn rất yếu kém để có thể trả lại một môi trường kinh doanh lành mạnh trên thị trường nhà đất.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
