Các quy định mới về bảo lãnh và ký quỹ bất động sản (BĐS) có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp và thiệt hại cho người mua vì cuối cùng chi phí này cũng phải tính vào giá bán nhà.
Đó chính là nhận định của Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu tại buổi tổng kết đánh giá tình hình thị trường BĐS năm 2014 ngày 29/1.
Doanh nghiệp BĐS kêu Luật khó
Theo đại diện Hiệp hội BĐS thành phố, các Luật mới ban hành đã bổ sung một số chế định mới như bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai (tại Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2014), ký quỹ (trong Luật Đầu tư 2014 và Luật Đất đai 2013). Cụ thể, khi được Nhà nước cho thuê đất, giao đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải ký quỹ với 1-3% trong tổng mức đầu tư của dự án.
Về việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai, các doanh nghiệp phải nộp số tiền bảo lãnh bằng giá trị BĐS sẽ hình thành vào ngân hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải nộp cho ngân hàng khoản phí bảo lãnh khoảng 2%/năm trong tổng giá trị bảo lãnh. Ông Châu góp ý: “Các chế định này làm phát sinh hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS là chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh mà cuối cùng người mua phải gánh chịu”.
Các doanh nghiệp BĐS năm 2015 sẽ chú ý nhiều đến căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng,
diện tích trung bình (ảnh: Q.HUY)
Qua phân tích này, hiệp hội đã kiến nghị, không phải bảo lãnh nếu dự án mà khách hàng không yêu cầu thực hiện quy định này. Còn nếu người mua yêu cầu, chủ đầu tư chỉ tiến hành bảo lãnh đối với từng căn hộ khi ký hợp đồng bán chứ không nên bắt buộc phải nộp bảo lãnh cho toàn bộ dự án. Đồng thời, hiệp hội cũng đề xuất miễn ký quỹ với các dự án đã hoàn thiện giải phóng mặt bằng. Cụ thể, mức ký quỹ chỉ bao gồm cơ sở hạ tầng và chi phí tạo quỹ đất thay vì tổng vốn đầu tư toàn bộ dự án.
Tuy nhiên, theo quan điểm của luật sư Trương Thị Hòa, các quy định trên tuy gây khó khăn hơn cho doanh nghiệp BĐS nhưng lại góp phần “gạn đục khơi trong” nhằm chọn lọc doanh nghiệp thật sự có năng lực tài chính. Vì thế, khách hàng cũng được lợi là đảm bảo an toàn hơn khi mua nhà.
Quyền mua nhà của người nước ngoài không dễ thực hiện
Theo ông Châu, mặc dù cơ chế cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã cởi mở hơn trước nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Ông Châu phân tích: “Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được mua và sở hữu không quá 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư, không quá 250 căn hộ trong một đơn vị phường. Quy định này chưa thấu đáo”.
Ông Châu dẫn chứng, đơn cử như toàn bộ Dự án Phú Mỹ Hưng và nhiều dự án khác đang tập trung tại phường Tân Phong, quận 7; nhiều dự án và nhiều người nước ngoài sinh sống tại phường Thảo Điền, quận 2. Ông cho biết: “Nếu khống chế chỉ được bán 250 căn nhà trong một đơn vị phường thì sẽ khó cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Do vậy, với những đô thị lớn, tập trung nhiều người nước ngoài như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... thì cần có quy định hợp lý hơn”.
Trong trường hợp Việt kiều mua nhà, theo đề nghị của lãnh đạo Hiệp hội BĐS, thủ tục xác định nguồn gốc người Việt cần đơn giản hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng này được quyền mua nhà như người trong nước theo đúng chủ trương của Luật Nhà ở 2014. Đối với trường hợp Việt kiều không có giấy khai sinh hay giấy tờ tùy thân khác để chứng minh nguồn gốc do bị thất lạc, mất thì đề nghị dùng thông tin trên giấy căn cứ được nước sở tại cấp để xác định.
Những góp ý của Hiệp hội BĐS với hoạt động của Sở và các quy định chính sách luôn được Sở Xây dựng trân trọng. Hiện nay, Sở Xây dựng đang nghiên cứu đề án cải cách hành chính để giảm 40% thời gian cấp phép đối với một dự án tính từ đầu tới cuối. Thay vì doanh nghiệp phải đi từng cửa, Sở cũng đang dự thảo quy chế liên thông theo hướng chỉ cần một đầu mối tiến hành toàn quy trình. Các doanh nghiệp trong năm 2015 cần tập trung vào căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng, diện tích trung bình và nên hướng đến thị trường nhà cho thuê. Loại hình này phù hợp khả năng tài chính của nhiều người, phục vụ được chỗ ở cho người mua mà vẫn đáp ứng được yêu cầu về hạ tầng. Đặc biệt, có thể giảm được nhu cầu về nhà ở xã hội vốn ngoài ngân sách nếu loại hình nhà cho thuê phát triển. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Nguyễn Văn Danh |
(Theo Pháp luật Tp.HCM Online)
