Sau khi tiến hành khảo sát lương của hơn 500 lao động có trình độ tại các đô thị lớn của Việt Nam, CBRE nhận định: Các cặp vợ chồng sống tại Hà Nội và Tp.HCM có nghề nghiệp và thu nhập ổn định có thể bắt đầu mua nhà sau 7 năm tích lũy.
Theo CBRE, tỷ lệ tiết kiệm cho năm đầu tiên của một cặp vợ chồng đều đi làm (lương 900 USD/tháng trở lên) là 10% thu nhập. Con số này tăng lũy kế lên hàng năm, có tính đến mức tăng trưởng thu nhập.
Như vậy, sau 7 năm tích lũy, một gia đình trẻ có thể tiết kiệm đến 800 triệu đồng, trong đó từ năm thứ ba trở đi tỷ lệ tiết kiệm tăng 20-50% so với những năm đầu. Nếu xem xét mua một căn nhà hạng trung có giá 1,6 tỷ đồng, khoản tiết kiệm 800 triệu đã đủ chi trả 50% giá trị căn hộ. Phần còn lại có thể đi vay mượn, từ ngân hàng hoặc gia đình, bạn bè. Trên thực tế có khá nhiều cặp vợ chồng trẻ nhận được hỗ trợ từ gia đình hai phía để có thể sở hữu căn nhà sớm hơn hoặc có giá trị cao hơn.
Theo khảo sát của CBRE, các cặp vợ chồng sống tại Tp.HCM và Hà Nội có thu nhập ổn định sau 7 năm tích lũy có thể mua được 1/2 căn nhà. Ảnh: Vũ Lê
Ước tính tổng chi phí mua nhà trong bản phân tích của CBRE bao gồm: giá trị bất động sản, chi phí vay, chi phí cơ hội và tiền thu ròng khi bán bất động sản. Bài toán được tính như sau: một cặp vợ chồng cần căn hộ có giá trung bình 1,6 tỷ đồng sẽ dùng khoản tiết kiệm 800 triệu đồng để trả trước (down-payment) một nửa giá trị căn hộ. Quá trình vay thế chấp phần còn lại của bất động sản kỳ hạn là 15 năm. Tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là 50%. Trong đó, giả định rằng lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ là 12% một năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay.
Nếu trong suốt kỳ hạn này, người vay tiền không trả tiền trước khi đến hạn, thanh toán hàng tháng cả gốc và lãi là 9,6 triệu đồng, tổng chi phí vay cho việc mua căn hộ sẽ là 1,7 tỷ đồng. Gộp lại, tổng chi phí mua căn hộ sẽ là 2,5 tỷ đồng, trong đó chi phí trả lãi tiền vay là 928 triệu đồng (54% tổng chi phí vay và 37% tổng chi phí mua nhà).
CBRE cũng tính đến chi phí cơ hội được tính toán dựa trên lợi ích có thể kiếm được nếu khoản tiền trả trước (downpayment) được giữ trong một tài khoản tiền gửi cố định cho đến khi căn hộ được bán vào cuối năm thứ 15. Lãi suất huy động được tính ở mức 4%/năm. Khi khoản vay được thanh toán đầy đủ, bất động sản này sẽ được bán với mức tăng 15% so với giá trị căn hộ ban đầu và số tiền thu được sẽ là 1,84 tỷ đồng. Tỷ lệ tăng giá này được CBRE tính toán dựa trên quá trình tăng giá căn hộ và tỷ lệ lạm phát của Việt Nam trong 8 năm qua. Tính cả việc tăng giá giá căn hộ và tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ tăng giá ròng cho căn hộ ở ví dụ này được giả định là 1% mỗi năm, tương đương 15% trong 15 năm.
Theo CBRE, cách đây 10 năm, giá bất động sản cao ngất ngưởng nhưng thị trường đã chững lại trong 8 trở lại đây, giá đã được điều chỉnh xuống mức mềm hơn. Với việc ngày càng có nhiều đơn vị cả trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn cung đã được bung ra làm tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị trường trở nên cạnh tranh hơn. Sự gia tăng mạnh nguồn cung căn hộ giá rẻ trong vòng 2 năm qua với những căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, từ 500 - 800 USD/m² cũng đã khiến cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn.
(Theo Vnexpress)
