Hỏi: Ngày 25/6/2001 ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho tôi một lô đất 64m2 giá 27 triệu đồng. Tôi đã đưa cho ông A 90% số tiền, 10% còn lại khi nhận được biên lai cấp giấy tờ của huyện tôi sẽ đưa đủ số tiền (theo hợp đồng đã ký ông A bao ra giấy tờ cho tôi).
Ngày 16/12/2001 ông A đã đo đất cho tôi làm nhà, nhưng sau khi tôi làm xong phần móng, ông A bảo tôi ngưng lại để ông làm đơn kiện lấy lại hết những lô đất kế bên mà ông đã bán cho người khác. Do nhu cầu nhà ở và tôi đã ký hợp đồng xây dựng (đã đưa tiền) nên tôi vẫn tiến hành làm. Đến năm 2002 nhà hoàn thành, gia đình tôi chính thức vào ở và được ban nhân dân ấp đề xuất cấp số nhà.
Đến năm 2006 ông A đâm đơn kiện luôn cả tôi. Ông A yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng với lý do tôi vi phạm hợp đồng với ông về việc thanh toán tiền và ngang nhiên xây nhà không phép trên đất của ông.
Khi ra tòa tôi được biết đất này là của người khác đứng tên sổ đỏ (đất lúa), ông A mua lại bằng giấy tay rồi phân lô bán nền cho nhiều người cũng bằng giấy tay và khi ký hợp đồng ông A đều bao sang tên, hứa lúc nhận được biên lai cấp giấy chứng nhận của huyện mới đưa đủ tiền.
Qua xét xử sơ thẩm đã tuyên hủy hợp đồng của các bên và xác định lỗi để bồi thường về chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất thì hai bên đều có lỗi ngang bằng nhau, căn nhà tôi xây phải đập bỏ để trả lại đất mà không được bồi thường thiệt hại.
Xin hỏi, tòa án thụ lý đơn kiện của ông A trong khi ông A không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai có đúng thẩm quyền của tòa án không? Tòa xác định lỗi như vậy có đúng không? Mong được luật sư và Địa ốc Online giải đáp. Cảm ơn.
Hoang Trang (hoangtrangtphcm@... )
Trả lời
Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng bằng “giấy tay”, mặc dù đất này chưa có giấy chứng nhận hợp lệ nhưng trên đất có tài sản và các bên tranh chấp tài sản trên đất thì vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
Trường hợp trên đất (chưa có giấy chứng nhận) không có tài sản hoặc các bên không có tranh chấp tài sản trên đất thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc UBND các cấp.
Nếu vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện: đất chưa có giấy chứng nhận và chuyển nhượng bằng “giấy tay” nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì tòa án công nhận hợp đồng này (Tiểu tiết b.3, tiết b, tiểu mục 2.3, mục 2 phần II của Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
Trong trường hợp của ông, nếu tòa án cho rằng hợp đồng vô hiệu do lúc ông xây nhà bên bán đất đã phản đối mà ông vẫn tiếp tục xây nhà thì lỗi sẽ được xác định trên nguyên tắc “một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng đất là hợp pháp”.
Theo nguyên tắc xác định lỗi này thì ông có thể chứng minh lỗi của bên bán bằng các chứng cứ cho thấy bên bán đất cho ông đã cam kết là sẽ làm thủ tục ra tên chủ quyền đất ở cho ông hoặc các chứng cứ khác.
Trường hợp các bên không ai chứng minh được lỗi của bên kia thì tòa án sẽ xác định lỗi bằng nhau làm cho hợp đồng vô hiệu.
Trân trọng.
Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)
(Theo TTO)
