Thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ khó khăn dài kỳ, trong 2 năm trở lại đây, nhằm giảm thiểu khó khăn, nhiều chủ dự án BĐS có nhu cầu cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án BĐS.
Một số theo thủ tục mua lại DN hay mua bán phần vốn góp của DN sở hữu dự án BĐS, hay công trình xây dựng; một số chuyển nhượng theo thủ tục do pháp luật về kinh doanh BĐS quy định. Trên thực tế, nhiều đại gia BĐS đã lựa chọn phương thức "đường vòng" là mua bán dự án thông qua việc mua bán DN và phần vốn góp tại DN.
Thủ tục chuyển nhượng dự án còn quá phức tạp
Các chuyên gia cho rằng, hiện thủ tục chuyển nhượng dự án còn quá phức tạp cho nên các doanh nghiệp mới phải đi theo con đường ấy. Pháp luật về kinh doanh BĐS quy định, thủ tục chuyển nhượng dự án được tiến hành tương tự như thủ tục xin phê duyệt dự án BĐS mới. Bên bán và bên mua đều phải trải qua các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, sau đó xin ý kiến thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương về việc chuyện nhượng dự án... Về thời gian để hoàn thành các thủ tục này thì có thể kéo dài từ sáu tháng cho đến hàng năm.
Việc chuyển nhượng vốn trong DN hiện đang được áp dụng với trình tự và điều
kiện chuyển nhượng đơn giản hơn
Thủ tục này cũng cho thấy một bất cập nữa là còn mang nặng tính “xin cho” nên sẽ gây ra những rủi ro cho cả bên mua và bên bán. Mặt khác, mỗi công trình xây dựng hay dự án BĐS (dù chưa hoàn thành hay đã hoàn thành) thì đều có những đặc điểm khác biệt về cấu trúc sở hữu, tài chính, triển khai dự án, cam kết với địa phương, phân chia lợi nhuận... Điều này đòi hỏi người mua và người bán phải có những ràng buộc, cam kết với nhau trong quá trình từ trước cho tới sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án.
Ngoài ra những điều kiện về thanh toán của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có thể vẫn còn dang dở. Do vậy, các bên rất ngại phải thực hiện theo hình thức chuyển nhượng này.
Chuyển nhượng vốn đơn giản hơn nhiều
Việc chuyển nhượng vốn trong DN hiện đang được áp dụng với trình tự và điều kiện chuyển nhượng đơn giản hơn. Các DN BĐS muốn chuyển nhượng vốn trong dự án chỉ cần phải lưu ý nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài thì cần chú ý tới điều kiện ngành nghề kinh doanh. Các DN cũng có thể đặt ra những điều kiện để ràng buộc trách nhiệm lẫn nhau nhằm bảo đảm sự thành công của giao dịch, chẳng hạn như kiểm tra tình hình thực tế của dự án, công trình mà không phảilo lắng các cơ quan nhà nước có cho phép hay không? Những rủi ro của việc không được chấp thuận cho chuyển nhượng vốn cũng chỉ ở tỉ lệ rất thấp.
Về thời gian, thủ tục hành chính để chuyển nhượng vốn cũng chỉ trong khoảng 2-3 tuần. Nếu so sánh thì việc chuyển nhượng dự án hay công trình xây dựng có thể phát sinh nhiều loại phí như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN hay lệ phí trước bạ... Trong khi đó, việc chuyển nhượng phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập DN nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Các nhà đầu tư từ đây được hưởng một khoản lợi nhuận không nhỏ.
Để tránh thực trạng chuyển nhượng các công trình, dự án BĐS thành mua bán DN, các chuyên gia kiến nghị Nhà nước nên có một giải pháp tổng thể và đồng bộ.
Theo đó, Nhà nước kiểm soát việc thực hiện các dự án BĐS một cách chặt chẽ hơn nữa, cho phép chuyển nhượng các dự án (từ một phần hoặc toàn bộ) với điều kiện và thủ tục rõ ràng, minh bạch để tạo nên sự ràng buộc giữa các bên tham gia cam kết. Ngoài ra, cần đề xuất các mức thuế hợp lý đối với hoạt động chuyển nhượng dự án để khuyến khích DN thực hiện chuyển nhượng theo hình thức này.
Quan trọng không kém, việc xây dựng pháp luật về nhà ở và xây dựng cũng nên chú trọng các điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ dự án đối với dự án hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, cư dân, cũng như các điều kiện và trách nhiệm về quản lý và sử dụng công trình của chủ dự án. Việc ràng buộc này là để hạn chế việc chuyển nhượng dự án BĐS mà không thể kiểm soát được. Mục tiêu đặt ra là việc chuyển nhượng công trình, dự án BĐS dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba và Nhà nước cũng không bị ảnh hưởng.
