Tại Tp.HCM, nhiều dự án nhà ở xã hội do Sở xây dựng chỉ đạo rất được lòng người dân do có sự minh bạch trong khâu xét duyệt hồ sơ cũng như cách tính điểm, bốc thăm chọn căn hộ...Tuy nhiên, cách tính lãi suất và việc giá nhà bị đội lên cao khi áp dụng hệ số tầng vẫn là thắc mắc chung của nhiều người.
Những thắc mắc trên được ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng giải thích rõ trong cuộc trao đổi dưới đây với Pháp luật Tp.HCM.
Không bắt buộc giá bán phải dưới 15 triệu/m2
- NƠXH hiện đang có nhiều cách hiểu khác nhau, không ít người vẫn nghĩ rằng, giá NƠXH phải dưới mức 15 triệu đồng/m2. Cách hiểu như thế này có đúng không, thưa ông?
Làm gì có quy định bắt buộc giá NƠXH không được quá 15 triệu đồng/m2 mà chỉ có quy định về chính sách cũng như công thức tính đối với loại nhà ở này. Nhưng có một điều chắc chắn, đó là NƠXH dành cho các cán bộ, công nhân viên chức và người thu nhập thấp sẽ được hưởng rất nhiều ưu đãi như: được hưởng lãi suất rẻ từ Quỹ Phát triển nhà ở, được phép trả chậm và đương nhiên, giá sẽ phải rẻ hơn so với giá nhà ở thương mại có cùng suất đầu tư.
Còn gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng thì lại khác nữa. Theo quy định về đối tượng hỗ trợ, nếu dự án nhà ở thương mại nào đáp ứng các điều kiện như diện tích căn hộ chưa tới 70 m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2… thì người mua nhà có thể cũng sẽ được hỗ trợ vay gói tín dụng này.
- Nhưng nhiều người rất thắc mắc không hiểu cách tính cụ thể như thế nào mà cùng một dự án, cùng một diện tích như nhau mà giá bán lại dao động từ 13 triệu đến 20 triệu đồng/m2 , chẳng hạn như trường hợp tại chung cư 19/19 Lạc Long Quân, Q.Tân Bình?
Giá mua căn hộ tại dự án NƠXH được tính theo công thức đã quy định tại Điều 14 Thông tư 14/2013 của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 34/2013). Cụ thể, với dự án trên ở Lạc Long Quân, giá thuê mua (mua) 10 năm tại một căn hộ có diện tích 41,2 m2 bao gồm:
- Thứ nhất, giá mua căn hộ theo giá trị đầu tư thực tế là 15 triệu đồng/m2 (chưa có VAT; tiền SDĐ và lợi nhuận định mức).
- Thứ 2 là chi phí bảo trì chiếm 2% giá thành, tức 300 ngàn đồng/m2.
- Thứ 3 là lãi suất bảo toàn vốn chiếm 1,65%/năm.
- Thứ 4 là hệ số vị trí dự án chiếm 1,05%.
- Thứ 5 là hệ số tầng cao (K) bình quân là 1%.
- Cuối cùng là thuế giá trị gia tăng (VAT: 5%).
Sau khi đã tính toán đúng như công thức trên thì giá căn hộ tại dự án này bình quân khoảng 16,852 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu tính theo hệ số tầng thì giá bán căn hộ tại tầng thấp nhất (tức K=0,8%) sẽ là 13,582 triệu đồng/m2, trong khi đó, giá bán căn hộ tại tầng ca nhất (k=1,2%) lại vênh lên khoảng 20,223 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ thương mại cũng trong dự án này và ở tầng cao nhất là khoảng từ 27,5 triệu đồng/m2. Như vậy, rõ ràng, giá căn hộ NƠXH chỉ bằng khoảng 73% so với giá nhà ở thương mại trong cùng một dự án.
Một dự án NƠXH đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng tại Tp.HCM
Lãi suất sẽ tính theo dư nợ giảm dần
- Như vậy, cách tính theo hệ số tầng đã khiến những căn hộ trên tầng cao đội giá khá nhiều so với tầng thấp. Vậy xin ông cho biết, trong cùng một dự án thì công thức tính hệ số tầng giữa nhà ở thương mại và NƠXH có gì khác nhau không? Có căn cứ pháp lý nào làm cơ sở để tính hệ số giữa các tầng không, thưa ông?
Thông tư số 14/2013 của Bộ Xây dựng có quy định về công thức tính hệ số tầng cao đối với dự án NƠXH. Còn với các dự án nhà ở thương mại, hệ số tầng sẽ do chủ đầu tư quyết định. Căn cức vào việc đầu tư và nhu cầu lợi nhuận cụ thể họ sẽđưa ra hệ số phù hợp cho từng dự án.
- Có một số người cho rằng, nhà ở thương mại phải áp hệ số tầng vì người mua được phép chọn tầng, chọn góc và chọn hướng còn NƠXH thì người mua phải bốc thăm chứ không được chọn. Ông có ý kiến gì về vấn đề này không?
Việc phải tổ chức bốc thăm mua NƠXH là vì số lượng người dân đáp ưng điều kiện thuê mua NƠXH hiện tại lớn hơn rất nhiề so với số lượng NƠXH hiện có. Việc bốc thăm sẽ được tổ chức công khai số thứ tự để chọn nhà và kết quả cũng được công bố công khai.
- Vậy còn cách tính lãi suất của các căn hộ tại dự án NƠXH? Có phải là sẽ được tính theo dư nợ giảm dần không, và cách tính cụ thể thế nào, thưa ông?
Hiện tại lãi suất của NƠXH có 2 cách tính khác nhau nhưng tổng kết quả thì giống nhau. Cách tính thứ nhất đó là, chi phí mua vào lúc ban đầu cao nhưng sẽ được giảm dần về sau theo thời gian thanh toán. Còn cách tính thứ hai thì chi phí mua được tính đều cho tất cả kỳ thanh toán. Và hội đồng xét duyệt NƠXH đã thống nhất chọn cách tính thứ hai vì có lợi cho người mua hơn (không phải thanh toán số tiền cao trong thời gian đầu, giá trị thanh toán vẫn được giữ nguyên cho dù có bị trượt giá).
Bộ Xây dựng cũng đã trả lời đây là cách tính lãi suất theo phương pháp dư nợ giảm dần được tính vào trong tổng giá trị mua nhà rồi chia đều cho số tháng để thanh toán hằng tháng.
- Xin cám ơn ông!
Thủ tục minh bạch, hệ số tầng quá cao Chị Nguyễn Thị Hồng, một người mua được căn hộ dự án NƠXH, cho biết, chị không ngờ mình có thể được sở hữu một căn hộ NƠXH vì chị từng rất e ngại quá trình xét duyệt hồ sơ phức tạp và các thủ tục rườm rà. Sau khi thấy một người bạn thân tiến hành làm thủ tục đăng ký, chị Hồng quyết định đánh liều làm theo và rất bất ngờ khi sau một tháng chị được gọi lên thông báo công khai các tiêu chí để tính điểm số. Theo chị Hồng, quy trình xét duyệt hồ sơ của Sở Xây dựng rất rõ ràng, công khai. Người của Sở hướng dẫn tận tình, thậm chí còn gọi điện thoại cho chị vào lúc 21 giờ để nhắc bổ sung gấp giấy tờ. “Có một điều duy nhất tôi thấy băn khoăn là cách tính hệ số tầng theo quy định của Bộ Xây dựng hiện nay còn quá cao. Khi tôi bốc thăm trúng được căn hộ ở tầng 14 thì giá nhà đã đội thêm khoảng 2-3 triệu đồng/m2 so với những người bốc thăm được căn hộ ở tầng 7-8” - chị Hồng nói. |
(Theo Pháp luật TP Online)
