Bộ Tài chính đã ban hành cơ chế thành lập, hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) 3 năm nay (trong Thông tư 228/2012 hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS). Tuy nhiên, đến nay, quỹ mới chỉ tồn tại "trên giấy" vì quy định pháp lý vênh so với thực tế.
Quỹ đầu tư BĐS gặp khó khăn
Thông lệ quốc tế cho thấy, quỹ đầu tư BĐS chính là mô hình quỹ đầu tư tập trung vào những BĐS cho thuê để thu lợi tức ổn định. Với hình thức này, nhà đầu tư có thể rót vốn vào các chứng chỉ quỹ phát hành thay vì trực tiếp mua bán nhà đất. Quỹ BĐS hoạt động thông qua các hình thức góp vốn vào phát triển dự án, mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS hay đầu tư vào các doanh nghiệp BĐS... Bên cạnh hình thức góp vốn bằng tiền mặt, quỹ BĐS có thể được thành lập thông qua việc góp BĐS từ nhà bảo trợ (các tổ chức sở hữu BĐS hoặc các tổ chức kinh doanh BĐS).
Ở Việt Nam, quỹ BĐS chậm ra đời bởi vì quy định pháp luật hiện hành chưa cho phép nhà bảo trợ góp BĐS để tạo lập quỹ. Theo Vụ Quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán, cơ chế góp vốn vẫn còn bất cập. Cụ thể, trong những năm vừa qua, quy mô huy động vốn từ các đợt chào bán chứng chỉ quỹ dành cho các loại hình quỹ trên thị trường mới chỉ phổ biến từ 50-100 tỷ đồng/lần phát hành. Trong khi đó, giá trị chuyển nhượng của những dự án BĐS thường lớn hơn nhiều. Ngoài ra, quy định hiện nay chỉ cho phép quỹ BĐS vay tối đa 5% trên tổng giá trị tài sản ròng của quỹ sau khi thành lập. Điều này khiến cho việc tìm kiếm cơ hội đầu tư của quỹ này trở nên khó khăn.
Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân khác khiến quỹ BĐS chậm xuất hiện như giá BĐS ở các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn ở mức cao. Trong khi đó, giá cho thuê trung tâm bán lẻ và văn phòng giảm mạnh ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời của phân khúc BĐS cho thuê. Hiện tại, chúng ta chưa có chính sách thuế ưu đãi thích hợp với quỹ BĐS như thông lệ của các nước. Đơn cử, khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư tại các quốc gia có loại hình quỹ BĐS phát triển được miễn thuế; thu nhập hưởng lợi tức từ quỹ BĐS đối với nhà đầu tư cá nhân được giảm, miễn thuế nhu nhập cá nhân...
Ủy ban Chứng khoán đánh giá, những bất cập này đang làm giảm sự quan tâm của các tổ chức kinh doanh BĐS, công chúng đầu tư và định chế tài chính đối với quỹ BĐS.
Các cơ quan chức năng vào cuộc để khởi động quỹ bất động sản tồn tại “trên giấy” (ảnh minh họa)
Hướng tháo gỡ bất cập cho quỹ BĐS
Năm 2015, Ủy ban Chứng khoán có kế hoạch sửa đổi Thông tư 228/2012 theo hướng đồng ý cho góp vốn bằng BĐS theo trình tự 4 bước nhằm tháo gỡ những bất cập nêu trên và thúc đẩy quỹ BĐS sớm ra đời.
Bước thứ nhất: đăng ký. Những nhà bảo trợ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn tạo lập quỹ BĐS cho công ty quản lý quỹ. Hoạt động góp vốn này phải được sự đồng ý của công ty quản lý quỹ. Theo đó, BĐS tham gia góp vốn có thể gồm chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại...
Bước thứ hai: định giá. Tổ chức xác định giá trị góp vốn bằng BĐS và triển vọng khai thác căn cứ vào chứng thư thẩm định giá. Tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS, báo cáo của tổ chức định giá được công khai.
Bước thứ ba: phát hành ra công chúng (IPO). Tài sản của công ty quản lý quỹ tách bạch với tài sản của quỹ. Quyền sở hữu BĐS đã đóng đứng tên nhà bảo trợ được chuyển thành tên của quỹ BĐS mới tạo lập. Đồng thời, nhà bảo trợ nhận lại vốn đã đóng bằng 2 hình thức: chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành và tiền mặt từ quỹ. Lưu ký tài sản (BĐS) của quỹ mới hình thành tại ngân hàng lưu ký.
Bước thứ tư: niêm yết và giao dịch. Công ty quản lý quỹ thực hiện thủ tục niêm yết, giao dịch chứng chỉ quỹ. Đặc biệt, ngân hàng giám sát có nghĩa vụ giám sát những hoạt động của quỹ căn cứ vào điều lệ quỹ, quy chế niêm yết của Sở Giao dịch Chứng khoán, cũng như những quy định của pháp luật có liên quan.
Theo Vụ Quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán, việc áp dụng cơ chế mới nêu trên sẽ tạo bước đột phá thúc đẩy quỹ BĐS ra đời sớm hơn. Từ đó, tăng cường nguồn vốn đầu tư dài và trung hạn cho thị trường BĐS và góp phần giải quyết nợ xấu liên quan tới BĐS trong lĩnh vực ngân hàng. Ngoài ra, quỹ BĐS được thành lập còn góp phần đáp ứng nhu cầu đầu tư vào những sản phẩm có lợi tức ổn định trên thị trường chứng khoán. Đó cũng là một sản phẩm đầu tư hiệu quả dành cho các quỹ hưu trí trong tương lai.
Vụ Quản lý quỹ cho rằng, để tạo thuận lợi cho quỹ BĐS ra đời sớm, ngoài sửa đổi Thông tư 228/2012, cơ quan quản lý cũng cần nhanh chóng đưa ra thông tư đối với chế độ kế toán áp dụng cho quỹ BĐS nhằm tạo cơ sở cho các công ty quản lý quỹ triển khai và có đề xuất về ưu đãi thuế đối với quỹ theo đúng thông lệ quốc tế.
Thông lệ quốc tế cho thấy, quỹ BĐS được tổ chức bằng hình thức đầu tư vào các khoản thế chấp BĐS (Mortgage REITs) hoặc đầu tư vốn cổ phần vào các BĐS (Equity REITs). Cụ thể, các quỹ BĐS là Equity REITs chiếm khoảng 70%. Quỹ BĐS là một trong các kênh đầu tư được giới đầu tư toàn cầu yêu thích bởi tài sản đầu tư tương đối an toàn (tài sản bảo bảo là BĐS trong danh mục của quỹ), mô hình quản lý quỹ chuyên nghiệp; có chính sách ưu đãi thuế; khả năng sinh lời ổn định. Hiện nay, quỹ BĐS có mặt ở hơn 30 nước với giá trị vốn hóa của các quỹ BĐS thế giới vào cuối quý II/2012 là khoảng 1.263 tỷ USD.
(Theo Tin nhanh chứng khoán)
