Cụm từ "mở bán dự án" đã quá quen thuộc với đại bộ phận người dân đô thị. Cũng vì giới đầu tư, môi giới đã tận dụng tối đa cụm từ này trong việc rao bán dự án BĐS, trong khi đây là một thủ tục chỉ được thực hiện khi đảm bảo những điều kiện pháp lý nhất định.
Thị trường địa ốc ngày càng phát triển, cùng với những dạng thức đầu tư mới, dịch vụ BĐS và vô số thuật ngữ trong giới kinh doanh ngành hàng này. Ra đời cùng lúc với khái niệm “cò đất”, cụm từ “mở bán dự án” hiện đã len lỏi tới từng ngõ xóm, hầu như ai cũng biết dù có hay không có nhu cầu cần mua nhà đất.
Thuật ngữ "mở bán dự án" chẳng còn xa lạ thế nhưng cụm từ này chưa từng xuất hiện trong một văn bản pháp định nào.
Giới kinh doanh bất động sản lâu năm cho rằng, thuật ngữ này dùng để mô tả trạng thái tổng hợp nhiều hành động của chủ đầu tư. Cụ thể, chỉ khi đủ điều kiện pháp lý nhất định (như hoàn thiện GPMB, đang thi công hoặc đã xong phần móng, cốt 00...), chủ đầu tư mới dùng cụm từ “mở bán chính thức” nhằm giới thiệu, công bố dự án hoặc kết hợp cả lễ ký kết giữa các đối tác mới (đơn vị phân phối, nhà thầu chính, ngân hàng tài trợ vốn vay mua nhà…).
Khái niệm hay chỉ là “tiếng lóng”?
Thực tế cũng cho thấy, mở bán dự án được rất nhiều chủ đầu tư nhận đăng ký giữ suất mua. Đồng thời, với một số dự án mới xong phần pháp lý và đang vội vàng thi công móng, đại lý bán hàng (tức sàn thuộc chủ đầu tư hoặc sàn của đơn vị được phân phối độc quyền) sẽ khôn khéo đưa ra hợp đồng góp vốn chứ không phải là hợp đồng mua bán.
Theo quy định của Luật kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, chủ đầu tư được quyền huy động vốn từ nguồn tiền mua nhà ứng trước trong quá trình triển khai dự án nhà ở chung cư từ các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Việc huy động vốn này phải thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ - CP hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở.
Khái niệm mở bán dự án còn nhiều bất cập khiến các chủ đầu tư có chỗ để tận dụng. Ảnh minh họa
Đồng thời, “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định”.
Điều đó cho thấy, trong Nghị định 71 hoặc những văn bản luật liên quan, không hề có quy định cụ thể nào về khái niệm “rao bán” hay “mở bán” dự án. Xét trên góc độ thị trường, dân trong nghề tự hiểu ngầm với nhau, “mở bán” tức là lần đầu tiên dự án tiến hành giao dịch, còn “rao bán” là những giao dịch được thực hiện sau khi “mở bán”.
Dư luận người mua nhà, giới báo chí và nhiều chuyên gia bất động sản thường bàn nhiều về hiện trạng méo mó thị trường có tên gọi “bán nhà trên giấy”. Thời "hoàng kim" của những chủ đầu tư chuyên bán dự án “ma”, ký kết hợp đồng mua bán cho căn hộ “hư cấu” được cho là đã lui vào quá khứ.
Tự do trong khuôn khổ
Thời điểm hiện tại, muốn bán được "nhà trên giấy" (tức bất động sản hình thành trong tương lai), hay cụ thể hơn là huy động vốn từ các nhà đầu tư, người mua nhà khi dự án mới thi công móng...cũng không còn đơn giản như trước.
Tại Điều 9 của Nghị định 71 có ghi rõ, dự án chỉ cần hoàn thiện phần hạ tầng, chưa cần xây đến cốt 00, chủ đầu tư được phép huy động vốn của các nhà đầu tư bằng hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư không quá 20% số lượng căn hộ không phải qua sàn.
Nghị định này cũng nêu rõ, “Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Đây chính là lỗ hổng pháp lý nhiều chủ đầu tư BĐS đã nhìn ra và khai thác triệt để nhằm phục vụ cho mục đích kinh doanh sản phẩm theo kiểu...bán lúa non. Đơn cử như trường hợp của dự án Home City Trung Kính (Chủ đầu tư Văn Phú Invest) cách đây khoảng 3 tháng.
Vào thời điểm quý IV/2014, không ít khách hàng và cả phóng viên tới thực tế tại công trường dự án, kết quả, trong số 4 tòa nhà mới có 2 tòa hoàn thành cốt 00, còn lại vẫn dang dở. Nghĩa là chủ đầu tư đã bán nhà khi chưa xong móng vào ngày mở bán, đây là dấu hiệu vi phạm Nghị định 71. Thế nhưng, đại diện đơn vị phân phối độc quyền dự án này - Đất Xanh miền Bắc - đã tìm được "bằng chứng" cho thấy những cáo buộc này của dư luận rất… vô duyên.
Đại diện Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết khẳng định: "Theo quy định tại Nghị định 71, chủ đầu tư được phép huy động 20% vốn bằng hình thức hợp đồng góp vốn khi chưa thi công xong móng. Như vậy, khách hàng nói chủ đầu tư vi phạm là do chưa hiểu thấu đáo".
Mới đây nhất, dự án CT4 Vimeco (Trung Hòa, Cầu Giấy) cũng dính nghi án bán nhà lúc chưa xong móng. Tuy nhiên, cũng giống như HomeCity, đại diện chủ đầu tư đều khẳng khái cho biết doanh nghiệp này chưa bán bất cứ sản phẩm nào, dự kiến tháng 10 hoặc 11/2015 thì dự án mới thi công xong phần móng và sẽ triển khai mở bán. Hiện tại, chủ đầu tư mới chỉ ký hợp đồng hợp tác với mục đích huy động vốn từ nhà đầu tư trong giới hạn căn hộ cho phép là 20%. Doanh nghiệp chưa thể gửi danh sách các khách hàng góp vốn dạng này tới Sở Xây dựng vì những bất cập trong Nghị định 71…
Nghĩa là, với cách làm này của các chủ đầu tư, đã có 20% lượng căn hộ được phép ký hợp đồng huy động vốn khi dự án chưa xong móng. Dạng “sản phẩm lúa non” này phải chăng chính là “suất ngoại giao” vẫn hay được úp mở trên thị trường?
Thực tế vẫn tồn tại quy định về chế độ báo cáo (do Sở Xây dựng theo dõi, kiểm tra). Thế nhưng, luật cũng chưa quy định đối tượng nào được quyền tham gia góp vốn trước khi dự án xong móng. Thậm chí, luật cũng không cấm việc cá nhân/đơn vị đó “sang tay” hợp đồng cho một nhà đầu tư khác.
Như vậy, chỉ với 20% sản phẩm được “đẩy giá” qua nhiều cầu khác nhau, doanh nghiệp chắc chắn sẽ hưởng lợi lớn khi dự án chính thức mở bán.
(Theo Thời báo kinh doanh)
